当前中国城镇化正步入都会群都会圈时期，房地产市场已进入总量均衡、地区分化的新开展阶段，加上房地产长效机制放慢构建、“一城一策”履行，都会开展潜力差别宏大，都会研讨变得尤其主要

　　当前中国城镇化正步入都会群都会圈时期，房地产市场已进入总量均衡、地区分化的新开展阶段，加上房地产长效机制放慢构建、“一城一策”履行，都会开展潜力差别宏大，都会研讨变得尤其主要。

　　“十四五”计划提出，我国要开展强大都会群和都会圈，分类指导大中小都会开展标的目的和建立重点，并提出要优化提拔京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大都会群。

　　中国经济逐步从高速增加阶段转向高质量开展阶段，从环球代价链的中低端向中高端转型晋级，地区财产格式较着变革。从地域层面看，东部内地大批制作业受本钱上升影响，已向中国本地、东南亚转移。

　　分线年一线、二线、三四线城镇人均住房修建面积别离为26.4、34.6、37平米；套户比别离为0.97、1.08、1.12。分地域看，2020年东部、中部、西部、东北地域城镇人均住房修建面积别离为32.4都会周刊版面费、37.6、34.3、29.8平；套户比别离为1.01、1.10、1.08、1.13。

　　“房地产持久看生齿、中期看地盘、短时间看金融”，基于该框架在2015年房价大涨前夕胜利猜测了“房价翻一倍”，被评为年度十大典范猜测。

　　在数据挑选上，我们从“需求+供应”两个层面成立根本面阐发框架。需求侧存眷生齿近况、生齿潜力和生齿购置才能，供应侧存眷地区住房存量状况，共触及21个目标。此中，生齿近况分为总量和构造两个维度，后者包罗生齿活动、生齿年齿和学历构造等。

　　近五年常住生齿年均增量前十的都会别离为深圳、成都、广州、西安、郑州、杭州、长沙、东莞、姑苏消息网官网、佛山。2021年人材净流入占比排名前十的为上海、杭州、深圳、北京、广州、姑苏、南京、济南、佛山、无锡。因为北京、上海比年严控生齿，生齿增量未进前十，可是人材净流入目标仍然抢先，人材仍旧偏向去大都会找事情。

　　省会都会中，拉萨、呼和浩特、银川、哈尔滨、西宁未进入前50名，但均在前100名。除直辖市、省会、方案单列市外，其他20个开展潜力前50名的地级市中有17个散布在长三角、珠三角地域。

　　估计将来中国约80%的新增城镇生齿将散布在19个都会群，此中约60%将散布在长三角、珠三角等七大都会群，跟着生齿持续分化，房地产投资潜力差别将连续闪现。

　　经济-生齿比值方面，一线、二线、三线、四线都会的经济-生齿比值别离为2.1、1.4、0.9、0.6消息网官网。详细看，除资本型都会，2020年经济-生齿比值排名前十的都会别离为无锡、北京、南京、姑苏、深圳、上海、常州、珠海、杭州、广州，一线都会均进入前十。

　　在经济高速增加、住民支出程度快速进步、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增加期，房价上涨有持久根本面支持。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部门人群的住房需求根本获得满意，大范围室第建立飞腾已往并转入安稳大概降落形态。

　　房地产开展有较着的阶段特性：从高速增加期到安稳或降落期、从数目扩大期到质量提拔期、从总量扩大期到“总量放缓、构造分化”期。按照典范产业化经济体房地产开展的经历，其开展历程具有较着的阶段性特性：

　　1）分地域看，开展潜力TOP50城中北方都会占有36城，力压北方；东部地域都会占有31席，抢先于其他三大地域；而东北地域仅3城位于TOP50，75%都会为200名以后，经济不景气限制其房地产市场开展。

　　在数据处置上，为消弭原始数据的量纲差别，对原始数据采纳“最大值-最小值”办法停止尺度化处置。此中，关于单调递增目标线，关于单调递加目标逆向线。

　　从整体看，中国20-50岁生齿于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制放慢构建，标记着中国房地产市场辞别高增加阶段，进入高质量开展的新时期新周期。

　　从开展潜力排名成果看，长三角、珠三角房地产投资潜力指数遥遥抢先，其次是京津冀、长江中游、成渝都会群，以后是山东半岛、粤闽浙内地、华夏等都会群。

　　按照经济-生齿散布均衡法例，某地域经济-生齿比值大于1，生齿有净迁入趋向；经济-生齿比值小于1，生齿有净迁出趋向，以是一二线都会生齿仍有净流入偏向，而三四线都会生齿有净流出偏向。

　　住房完工量与经济增速和城镇化程度的联系关系度降落，而与每一年诞生生齿数目和有才能、故意愿购置住房的适龄生齿数目的联系关系性更强，房价受住民支出和利率政策影响较大。好比，20世纪五六十年月西方国度呈现的婴儿潮，和胜利完成追逐以后日本社会的超老龄化超少子化，都对各自的房地产市场开展发生了明显的影响。

　　从开展潜力看，上海、深圳、北京、广州都会圈开展潜力居前，以后是苏锡常、杭州、南京、成都、合肥、长株潭都会圈，此中长三角的6个都会圈中仅宁波都会圈未进前10。深圳、上海、广州、成都都会圈近五年生齿增加领跑天下，除上海都会圈外均次要由中间都会奉献。

　　从国际和中国经历看，生齿迁徙分为两个阶段：从村落到都会迁徙，到在都会化中前期较着向都会圈都会群迁徙。已往几年，我国一二线都会房价因生齿大幅流入、地盘供应不敷在2015-2016年暴跌；三四线都会一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大涨。

　　开展潜力TOP50城中一二三线个，别离占各线%，四线都会未上榜。从一线都会看，北上深广位列排名前4；从二线%，占二线%，一切二线都会均进入百强。从三四线名的三四线个消息网官网，多数位于大都会群、接近都会群中间都会。

　　美国生齿迁徙阅历了从向传统产业主导的五大湖会聚到向能源、当代制作和当代效劳业主导的西、南海岸会聚。日本生齿阅历了从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”会聚转为向东京圈“一极”会聚。

　　“十四五”计划提出要优化提拔京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大都会群；开展强大山东半岛、粤闽浙内地、华夏、关中平原、北部湾等都会群；培养开展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄消息网官网、天山北坡等都会群。此中，五大都会群以天下13%的地盘会聚了47.8%的生齿，缔造了60.3%的GDP，成为动员中国经济高质量开展的次要平台。

　　2）立异是引领开展的动力，财产立异程度也会影响地区生齿潜力巨细，一二线都会A+H股上市公司数和专利受权量合计占比别离为74.1%、61.5%，头部效应较着。

　　在购置才能方面，我们存眷绝对程度的人均储备存款、人都可安排支出和相对程度的房价支出比。在供应侧，我们次要存眷反应存量住房市场的整体均衡水平的套户比。

　　，上海、广州、南京、深圳、北京市为绿地笼盖面积TOP5的都会，优良的天然情况更相宜寓居。4. 购置才能：一二线都会绝对购置力较高，相对购置力较低

　　企业财产规划以最大化利润为目的，区位挑选相当主要。但区位身分并不是原封不动的，跟着范围经济和交通本钱等身分变革。中国东部内地地域领先开展的枢纽并不是只是领先开放的政策，而是内地的天文地位有益于出口；从环球看，约60%的经济总量集合在内地100千米范畴内。

　　，直辖市和省会都会具有地区内最优良的中小学和高档教诲资本，具有的985/211大学数合计占天下的81%，具有的在校大门生数目合计占天下的58%；此中，京津沪的一本升学率位居天下前三。交通方面

　　国际经历看，主力置业人群与室第新完工、贩卖相干，跟着日本主力置业人群1972年逐步靠近峰值、1995年后下滑，室第新完工套数也开端不竭下滑；韩国20-50岁主力置业人群1990年月增加放缓、2005年到达峰值，室第新完工面积在1990年到达阶段性高点、2015年开端下行。

　　2019年2月，国度发改委公布《关于培养开展示代化都会圈的指点定见》，这是中国第一份以“都会圈”为主题的中心文件,请求以大都会及周边地域同城化为标的目的促进根底设备一体化、强化都会间财产合作合作、放慢建立同一开放市场、促进大众效劳共建同享等，包罗以轨道交通等为根底打造1小时通勤圈。按照相关都会群计划及相干处所计划，当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上的多数会圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人多数会圈，有西安、宁波等13个1000-2000万人多数会圈。34个万万级都会圈以18.6%的地盘会聚63%的生齿缔造约78%的GDP。

　　分都会群看，超6成人材流向五大都会群，长三角、珠三角人材连续会聚，2017-2021年人材净流入占比别离从4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津冀人材净流出趋向持续放缓，成渝根本均衡，长江中游都会群人材连续净流出。

　　基于上述逻辑，我们从“需求+供应”两个层面成立根本面阐发框架，研讨中国337个地级及以上都会（不含港澳台）开展潜力，详细拔取了21个比力有代表性的目标停止阐发。

　　当前一二线住房供应偏紧，套户比别离为0.97、1.08，中部和东北地域相对多余，套户比别离为1.10、1.13。

　　2000-2010、2010-2020年东部生齿年均增速从1.4%降至1.1%，东北从0.4%降至-1.1%。当宿世齿回流较着的是四川、重庆、湖北，常住生齿年均增量别离从2000-2010年的-19、-17、-23万增至2010-2020年的33、32、5万人，生齿增量由负转正。广东、浙江常住生齿年均增量别离从2000-2010年191、85万增至2010-2020年的217、101万，生齿连续会聚。

　　鉴于当前大都都会群发育不成熟，且部门中心都会消费要素较着向周边溢出，中心把以大都会为中心的都会圈作为都会群建立的打破口和抓手。

　　从购置才能看，一线都会北上广居前三，姑苏、杭州、佛山、绍兴、无锡、宁波、珠海位列4-10名，深圳因为较高的房价支出比而未进入前十。

　　分南北看，榜单前50名、51-100名中，北方上榜都会数目别离为36、30个，占比别离为72%、60%，北方都会排名靠前的占比力着大于北方。

　　人随财产走、人往高处走，因而地区经济气力、财产和立异和大众资本间接决议地区生齿潜力巨细。从生齿潜力指数排名看，一线都会北上深广居前四，杭州、南京、姑苏、成都、重庆、武汉位列5-10名。

　　，执业（助理）医师数前五的都会为北京、重庆、上海、成都、广州，合计占比10.7%，1、2、3、四线都会每千人执业（助理）医师数别离为3.2、3.1、2.8、2.5个。因为医疗资本质量也有差别，天下最优良的医疗资本次要集合在一二线都会。教诲资本方面

　　在权重处置上，接纳条理阐发法自上而下设置各级目标权重，并经由过程不竭停止数据优化拔取适宜的权重。

　　第二类是间隔中间大都会较远、辖区或要地生齿范围大的中西部处所性中间都会，如银川、洛阳、包头、绵阳、榆林、赣州、宜昌、西宁、岳阳等，均为开展潜力TOP100，大都位于都会群内部。此中银川、西宁是省会都会，洛阳、包头、绵阳、赣州、宜昌、岳阳别离为地点省分的省域副中间都会。

　　在34个多数会圈以外，东部地域经济气力比力凸起的三四线都会和中西部处所性中间都会也值得存眷。

　　生齿是统统经济社会举动的根底、人材更是第一资本。按照我们与智联雇用结合推出的《中国都会人材吸收力排名2022》，比年人材仍不竭向东部城墟市聚，长三角、珠三角都会群人材会聚才能逐步增长。

　　生齿是统统经济社会举动的根底，更是房地产市场开展的底子支持。在房地产周期的左边，生齿盈余和城村夫口转移提拔经济潜伏增加率，住民支出快速增加，消耗晋级动员住房需求；在房地产周期的右边，跟着生齿盈余磨灭和刘易斯拐点呈现，经济增速换挡，住民支出放缓，跟着城镇住房饱和度上升，置业人群到达峰值。

　　2022年都会开展潜力排名中，北京占有榜首，上海、深圳、广州以较小分差紧随厥后。第5-10名别离为杭州、成都、姑苏、南京、武汉、重庆。合肥、西安、长沙等省会都会，宁波、青岛等方案单列市，佛山、东莞、无锡等兴旺地级市进入前20名。

　　在开展潜力TOP50城中长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝都会群内都会数目别离为16、7、2、3、2个，占地区都会总量比例别离为61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，长三角、珠三角都会群起步较早，开展相对成熟，资本会聚才能较强，地区都会整体排名靠前。

　　在都会圈层面，34个万万级都会圈以18.6%的地盘会聚63%的生齿缔造约78%的GDP，此中上海、深圳、北京、广州等都会圈开展潜力居前。

　　当前一线%的GDP，二线%的GDP，三线都会的生齿份额与经济份额根本持平、别离为30.5%、28.5%，四线都会的生齿份额较着低于经济份额，别离为38.3%、24.4%。

　　从都会群角度看，兴旺都会群内中心城墟市聚高端制作和高端效劳业、向周边转移普通制作业，发育中都会圈都会群制作业持续向中心城墟市聚，都会群外普通都会财产构造多显现低端制作业化和低端效劳业化。

　　分地区看，2017-2021年东部地域人材净流入占比从6.2%增至12.9%，得益于薄弱的经济根底和较高的计谋定位，人材连续向东部会聚；中部地域人材连续净流出，但2021年净流出占比略有降落；西部和东北地域人材连续净流出，且2021年净流出占比加大。

　　从生齿近况指数排名看，广州因其高校人材范围较大、居榜首，深圳、成都、杭州、上海、武汉、西安、东莞、姑苏、南京位列2-10名。

　　从需求看，中国20-50岁主力置业人群范围于2013年达峰值，房地产开辟投资同比增速也在2013年阁下开端换挡，2000-2013年房地产开辟投资年均增速为24.8%，2013-2021年降至8.3%。

　　早期，住房饱和度不高，室第完工高速增加，以满意住民快速增加的最根本的初次置业需求；跟着住房趋于饱和（好比城镇户均一套），住民对室第质量、成套率、人居情况等改进性需求的请求进步。

　　分四大地区看，榜单前50名中，东部、中部、西部、东北地域都会数目别离为31、7、9、3个，别离占地区都会数目的35%、9%、7%、8%，中西部潜力都会次要集合在成都、武汉、重庆、合肥、西安、长沙、郑州等地区中间都会，东北地域仅中心都会沈长大跻身前50名。

　　第一类是东部地域经济气力比力凸起的三四线都会，大都位于都会群内部，如开展潜力TOP50的温州、金华、海口，TOP100的徐州、泰州、临沂等，这些都会除徐州外，均位于都会群内部。2017年，国务院批复《徐州市都会整体计划》，徐州成为国度层面建立的“淮海经济区中间都会”。2018年国度发改委《淮河生态经济带开展计划》“北部淮海经济区”部清楚白提出：“出力提拔徐州地区中间都会辐射动员才能，阐扬连云港新亚欧大陆桥经济走廊东方出发点和陆海交汇关键感化，鞭策淮海经济区协同开展”，并界定了淮海经济区包罗以徐州为中心的3省10市，面积8.9万平方千米。

　　，天下已通都会轨道交通（不含有轨电车）的都会有44个，建成轨道交通长度前五为上海、北京、成都、广州、深圳，三线都会中温州、徐州、连云港、常州已开通轨道交通。情况方面

　　综合典范国度都会化过程当中经济开展阶段、财产构造和生齿地区散布构造的干系来看，生齿空间的散布大致上阅历了乡村、都会化、多数会圈化会聚三个阶段。

　　从专利受权量看，深圳比年凭仗宽松的落户政策、较大的人材补助及浩瀚互联网新兴企业落户其立异财产快速开展，专利受权量占天下比重达6.5%，居首位，一线%、二线）大众资本是财产开展的配套，包罗医疗、教诲、交通、情况等方面，一二线都会优良医疗、教诲资本麋集，都会轨交提拔都会运转服从，对生齿有较着的吸收力。

　　跟着生齿总量逐步见顶，各地域已逐步进入生齿争取的存量博弈时期。生齿迁徙的底子动力在于实践支出和糊口水准差异，普通纪律是人随财产走、人往高处走。

　　2020年重庆生齿超越3000万，排名第一，重庆市是面积最大的都会，次要二三财产会萃在主城都郊区，2020年主城都郊区（主城九区+主城新区）生齿2112.2万；生齿总量在2000-3000万的都会有3个，别离为上海、北京、成都，总量1000-2000万的都会有15个，此中广州、深圳、天津、西安、姑苏、郑州位列生齿总量前十。

　　当前中国生齿活动显现回流川渝鄂和粤浙生齿会聚并存的特性。变革开放后至2010年阁下，生齿大范围向出口导向型的内地兴旺地域活动。2010年以来，跟着内地地域财产转型晋级、中西部地域财产承接和老一代农人工老化，部门生齿逐步回流中西部，东部生齿增速整体减缓，而东北地域生齿开端负增加。

　　在天下336个地级及以上单元（不含三沙）中，2020年有22个都会的套户比小于1，占比6.5%；有121个都会的套户比介于1.0-1.1之间，占比36%；有133个都会的套户比介于1.1-1.2之间，占比39.6%；有60个都会的套户比高于1.2，占比17.9%。分都会看

　　生齿潜力思索经济气力都会周刊版面费、财产立异、大众资本三个方面。我们以经济总量、增速和经济-生齿比值反应地区经济气力；以第三财产占比、A+H股上市公司数目、专利受权量和财务科技收入占比反应地区财产及立异才能；大众资本思索医疗、教诲、交通、情况等方面。

　　从反应龙头企业的A+H股上市公司数目看，北京占天下比重达12.3%，一线%、二线%，人材开展空间大。

　　从年齿构造看，15-59岁生齿占比前十的一二线都会是东莞、深圳、广州、佛山都会周刊版面费、厦门、乌鲁木齐、昆明、杭州、武汉、宁波，珠三角都会占有前4名，生齿相对年青。从学历构造看，广州因其高校人材范围较大居榜首，郑州、武汉紧随厥后。比拟之下郑州的专科在校生更多，其专科院校占比高达62%。

　　以中间都会为引领的都会圈都会群更具消费服从，更节省地盘、能源，是支持中国经济高质量开展的次要平台，是中国当前和将来开展的重点。在都会群层面，19个都会群的中心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝5个都会群。

　　从供应看，1978-2020年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.6亿套消息网官网，套户比从0.8增至1.09，比拟美国、日本的1.15、1.16，德国、英国的1.02、1.03都会周刊版面费，海内住房从供应欠缺到整体均衡。

　　从地区看，中国进入都会群都会圈时期，地区分化凸起，都会开展潜力差别较大，都会研讨代价愈加凸显。在住房欠缺时期，都会的开展潜力差别不大，但在住房整体均衡时期，都会的开展潜力则较着差别。住房存量套户比低、财产生机强、生齿连续流入的都会明显更具开展潜力。

　　绝对购置力包罗支出和存款，2020年一线、二线、三线、四线城镇人都可安排支出别离为7.2、5.1、4.2、3.5万元。详细看，城镇人都可安排支出前十的都会别离为上海、北京、姑苏、杭州都会周刊版面费、广州、宁波、南京、绍兴、深圳、无锡，局部位于东部地域，除北京外局部位于长三角、珠三角地域。

　　跟着生齿盈余磨灭、人材代价日趋凸显，怎样吸惹人才、留住人材并培育人材成为各都会提拔综合气力的手腕。2017年头以来，各地掀起“抢人大战”，都会人材合作不竭晋级，2022年以来各地人材政策不竭优化，包罗放宽人材落户政策、供给租购房补助、创业补助等，逐步从“抢人”向“抢人材”改变。