最初是评价与研讨方法

　　最初是评价与研讨方法。我们绘制了一张大表，逐季度将处所上报试点信息收拾整顿填写到大表上（如图四），横向是9个象限，竖向是21个试点都会。好比，第一个象限是事情机制层面，试点的次要目的是成立兼顾机制，破解详细的政策成绩。我们经由过程每一个季度信息横向比照，阐发各试点地域的事情停顿，评价试点结果，催促事情进度。同时，按照21个地域竖向比照，阐发各地域的经历做法并推行鉴戒。跟着信息拓展，我们逐渐将研讨范畴在试点地域的根底上增长了其他部门都会更新先行地域。

　　其次，各地对都会更新体例主体、更新界说尚不分歧，关于更新计划要处理甚么成绩，各地的熟悉也不完整分歧。如《深圳市都会更新“十三五”计划》是由计划和发改部分构造体例，是宏观型的开展计划。《广州市都会更新整体计划（2015-2020年）》是住建和计划部分构造体例。

　　为突破既有尺度标准的瓶颈和堵点，各地停止了一些探究。但因为国度尺度化法令里有明白的条目，处所尺度、行业尺度等各种尺度的手艺请求都不克不及低于国度的强迫性尺度，因而处所探究十分艰难。因而，部门处所探究用规程订正的方法打破瓶颈。好比，各种消防审验的规程里接纳特别修建工程审验方法，一事一议方法阐发处理成绩。南京小西湖片区更新也接纳一事一议的方法，专家要以检查定见为根底，多部分结合联审。

　　三是探究可连续运营形式。项目组将施行项目分红以下五品种型。第一类当局鞭策、市场到场、增量开辟形式。广州猎德村当场均衡、撤除重修。第二类当局指导、市场运作、贸易运营形式。永庆坊等范例的有机更新需求当局赐与资金撑持，不然是微红利形式，次要靠革新和保存当代修建停止贸易运营，获得后续的资金回炉。第三类是当局撑持、市场主导、存量提质形式，原有一切者和第三方停止协作。深圳元芬新村以市场方法局部收储再出租。第四类是当局撑持、自立更新、业态晋级形式。北京天宁1号文明科技立异园业主自立提出更新意向和申请，当局赐与许可用处变动等政策撑持，停止自我跟新。第五类是当局主导、多方到场、渐进更新形式。南京小西湖老旧小区革新是典范的渐进式更新，由财务主导出资，当局构造同一计划设想、投资和施行建立，并持久静态保护。更新项目资金次要由市、区两级当局负担。

　　在都会更新施行过程当中，各地分离理想状况对相干政策停止完美。第一种做法是优化地盘出让金尺度，如广州划拨类用地改动成教诲、科研等用地，需求根据根本订价30%收取。珠江琶醍啤酒厂革新中，将旧厂房自行革新与地盘收储相分离，经由过程“自行革新，补交地价” 形式施行都会化所带来的成绩，根据新旧地盘用处市场评价价的差价补交地盘出让金。第二种处所做法是五年过渡期后和谈出让，用地性子的变动需等五年过渡期后再按新的用地性子办地盘手续。第三种处所做法是许可用地性子兼容转换。上海、北京都出台了相干的条例，明白许可探究用地和修建功用的兼容转换。沈阳牡丹社区操纵原有空间建立儿童托管和书房等配套效劳设备，无需打点用地或衡宇转型手续。

　　中国修建科学研讨院2014年公布的《修建撤除办理政策研讨》陈述指出，“十一五”时期，天下46亿平方米修建被撤除中国经济最兴旺的省，此中20亿平方米修建在撤除时寿命小于40年。呈现该征象有各方面缘故原由，既有地盘办理中关于用处转用的强迫划定，必然水平上抑止了综合整治与功用改动途径，形成一些没必要要的拆建。

　　2020年9月，党的十九届五中全会初次明白施行都会更新动作，提出增强城镇老旧小区革新和社区建立，加强都会防洪排涝才能，建立海绵都会、韧性都会。党的二十大陈述对都会更新又提出标的目的性请求。陈述提出要进步都会计划、建立、管理程度，放慢改变超大特大都会开展方法，施行都会更新动作，增强都会根底设备建立，打造宜居、韧性、聪慧都会。

　　本文为中国都会计划设想研讨院都会更新研讨分院王仲在“2022年度中规院学术交换会”上做的陈述。

　　试点请求各地探究构成轨制系统，依法依规促进都会更新事情。从我们跟踪研讨的状况看，各试点地域探究“1+N”的轨制机制框架，出台都会更新办理法子、都会更新条例或都会更新试点施行计划等，明白处所都会更新促进的根底框架。如北京市建立了“1+N+X”的轨制系统，以《北京市都会更新条例》《关于施行都会更新动作的指点定见》《北京市都会更新动作方案（2021-2025年）》为管辖，构成针对各种政策和项目标政策系统。

　　本部门试点的目的有三部门。一是探究成立顺应存量时期，顺应都会更新请求的计划方案系统，二是探究以都会体检评价为根底的计划传导施行途径，三是阐扬都会设想在更新片区计划中的引领感化。从跟踪研讨的状况看，各地都会更新计划方案探究有几个特性。

　　起首，部门地域明白了都会更新计划方案的法令职位。《上海市都会更新条例》和《北京市都会更新条例》以处所立法的情势设立都会更新专项计划、都会更新指引和动作方案。

　　当前，都会更新仍处于从试点到树模的过程当中，行百里者半九十。从各地的状况看，出台撑持政策是当前各地促进都会更新的次要手腕，各地按照详细状况细化办理法子，制止一刀切，买通各种瓶颈限制，但部门事项已靠近触及地盘、金融、财税等政策天花板。

　　再次，成立都会更新计划方案系统。我们从天下各地的都会更新条例、施行定见、指点定见里搜集对都会更新计划的定位和请求，整体可分别为三个条理，即宏观指引、中观片区兼顾和微观项目施行，根据逻辑分层落实了各个层级在都会更新计划中要处理的中心成绩。市级层面次要是以都会体检的成果作为导向，明白市级要定目的、定动作方案、定重点更新片区、定施行撑持政策。第二个条理是片区层面，以体检为起点，明白都会更新的单位规定、项目天生、目标掌握。以都会设想为引领，明白项目片区的详细设想目标请求，规定详细项目范畴和施行方案。第三个条理是项目施行计划，融资、业态等方面的内容。

　　以北京为例，在《北都城市整体计划》的根底上，经由过程都会更新专项计划，落实都会减量开展的目的，规定了184个都会更新重点街区。这些街区里以疆土空间计划为根底底板，适度完美用地属性掌握方法，经由过程项目计划综合施行计划的情势，再肯定项目详细的掌握性目标请求，与疆土空间计划严密跟尾，落实都会更新相干的详细请求。

　　其次是细化阐发内容，比较住房城乡建立部对试点地域事情请求，从兼顾策划机制、可连续形式、配套轨制政策三个板块细化到事情构造与事情机制、都会体检评价与更新计划等9个方面，把“都会更新试点”这一较为庞大的观点逐层合成，成为可量化、可评价的详细评价内容。

　　难点一是衡宇和用地性子转换。如衡宇用处与经停业务不符，没法停止消防审验，打点运营答应。我们调研发明，当前我国小区里任何一间衡宇的性子调解需求部分业主受权，对全部小区的用地性子停止调解，颠末一套较为庞大法式，理想中根本没法完成。

　　我们研讨发明，都会更新项目施行还面对用地性子转换、权属变动、地上物保存等难点。成绩的次要缘故原由在于我国40-70年产权和我国企业运转周期7-10年之间的冲突。

　　面临市民对更高尺度的美妙糊口需求，请求当局供给更加灵敏的政策设想，企业主体采纳顺应市场运营的运营形式设想，设想职员代表住民供给满意糊口请求的空间设想，成立当局、企业、大众等多主体到场机制，三位一体配合协作勤奋，量体裁衣探究都会更新的事情机制、施行形式、撑持政策、手艺办法和办理轨制。

　　下一步的研讨重点，我们将再次深化了解都会更新动作的丰硕内在，从综合性、体系性计谋动作的定位阐发研讨，愈加存眷国度大的变革和政策打破，包罗地盘要素设置、新型城镇化等政策，打好政策组合拳，增强财税、金融范畴政策研讨。

　　按照事情摆设，中规院作为研讨单元在试点全历程展开跟踪研讨，次要有三个使命。一是实时理解处所状况，向部委反应处所实在信息。二是总结经历做法，把父母官方妙手好的经历做法停止总结并推行到天下。三是配套展开一系列专题研讨，探究构建一套顺应都会更新的兼顾策划机制、探究可连续运营形式、打破政策瓶颈。我院以都会更新试点为平台，经由过程大数据信息的收拾整顿，归结提炼经历并推行宣扬，以试点为支持横向展开都会更新体例法子、都会更新枢纽轨制等专题研讨，并展开城中村革新、生机街区建立平分类途径探究。

　　一是建立项目公司。姑苏建立了郊区两级的平台公司，让专业的人干专业的事，探究以市、区两级都会更新公司为更新项目施行主体。

　　2021年11月，住房城乡建立部构造展开都会更新第一批试点事情，按照试点告诉，试点的三项次要内容包罗探究更新机制、可连续形式和配套撑持政策。试点的目标就是探究换种办法展开更高质量的都会建立中国经济最兴旺的省，用展开试点的方法答复都会更新“干甚么”“怎样干”。

　　试点过程当中，部门试点地域也反应了一些存在的理想艰难和成绩。一是对既有政策还需求进一步细化剖析，一些项目难以认定能否属于都会更新项目。二是配套政策不敷。项目计划、用地等建立手续没法按现行建想法规法式顺次打点，给项目建立手续正当性带来较大艰难中国经济最兴旺的省。三是投资形式不成熟。市场化运作形式不成熟，都会更新项目落地难度大。

　　分离课题研讨，我们对都会更新的构造协作形式也停止考虑。既往，我们环绕“有无”的成绩，以资本为中间，企业和当局协作，为住民供给糊口和寓居产物，企业和当局方属于相对强势职位。当前，在供需干系发作严重变革的状况下，住民体贴的是“好欠好”的成绩，弹性需求占比扩展，这就对产物提出更高请求。

　　为催促试点地域踏实促进试点事情，试点计划请求各地以项目鞭策立异理论，明白了多少项重点施行项目，经由过程详细施行项目让大众有得到感。从各地上报的信息看，各地重点项目施行受3年疫情影响较大，许多项目还属于建立阶段。同时，项目组成中老旧小区革新占比力大，立异类都会更新施行项目相对有限。

　　探究都会更新项目可连续形式是改变都会建立开辟方法的重点内容。各试点地域探究以市、区两级都会更新公司为更新项目施行主体，在差别更新项目与片区间“肥瘦搭配”，完成设想、建立、运营一体化，以持久运营收益回补投入本钱。

　　最初，以都会体检评价为根底的传导施行途径。探究以都会体检发明成绩为导向，经由过程机制天生项目方案，鞭策项目建立备行，最初停止长效运营，构成体检-策划-建立-运营的事情闭环。如长沙在市级层面展开都会体检鞭策都会更新，公布宜居指数-展开体检评价-完美机制体系体例-项目方案-项目施行-评价结果的“六步事情法”。南京在片区层面展开体检评价鞭策项目落实，规定片区后展开片区的体检评价、单位筹谋、项目施行、结合审批、常态化办理。

　　第三个难点是地上修建物的保存。“净地”出让政策请求地上的主体单一，简化权属干系，但形成大批衡宇出让前要被撤除，不然享用不到相干政策的成绩。为制止相干成绩，处所做出了探究。做法是许可“毛地”出让，好比上海、重庆都采纳带计划用地出让的情势，制止毁坏地上汗青文明资本。

　　我们总结了各地试点的一些遍及做法。一是主动夺取财务资金撬动，该范例资金起杠杆感化。好比当局投资100亿，最少要撬动200亿以上的资金才气完成结果。二是金融资金撑持，次要阐扬过桥感化。三是社会资金到场，期望各种资金到场出去。四是住民出资，让其阐扬主体义务感化。好比老旧小区革新，住民不需求出真金白银，只需求让渡一些小区里大众设备的收益。在资金方面的目的是期望完成投资基金化、建立金熔化、运营证券化，资金可进可出。如辽宁省沈抚新区都会更新项目经由过程多元资金整合，完成闲置地盘盘活、修建功用优化。该项目第一步将产业存量用地，改变用地性子，酿成了贸易用地作为典质。第二步，用这些资金革新了既有闲置的办公楼，改形成人材公寓。第三步，经由过程人材公寓的现金流归还典质存款。运作后根本完成了地盘新功用置换，办公楼革新也进步利用服从，完成保证性安居的使命。

　　从各天文论的经历看，一是“三师进社区”，即计划师、修建师、工程师进社区中国经济最兴旺的省，经由过程住民发起-大众商量-社区复议-专业审议-终极决定，确保住民全程到场。二是阐扬专家智库感化都会化所带来的成绩，充实阐扬专家指点征询感化，为行政决议计划、项目施行供给智力和手艺支持。三是履行义务计划师、修建师、工程师，充实阐扬当局与住民需求相同的桥梁感化，保证计划设想企图落地，完成各种计划的有用跟尾。

　　同时，许多处所党委对都会更新事情停止间接指点。沈阳建立了郊区两级都会更新事情指导小组，党委、当局次要卖力同道任事情指导小组双组长。北京市在市委都会事情委员会下设立了都会更新专项小组，蔡奇书记亲身策划，陈吉宁市长任组长。专项小组下设了鞭策施行、计划政策、资金撑持三个事情专班，完成更高位的兼顾促进。《北京市都会更新条例》触及地盘、财务、计划等大批相干政策，在市委都会事情委员会的鞭策下，立法事情从2021年启动，2022年11月北京市人大常委会审议经由过程。合肥市于2023年头建立了计划建立管理指导小组，由市委书记任组长，亲身兼顾，实体化运转。

　　配套政策是各地事情促进中最为存眷的一个范畴，触及到地盘、计划、财税等多方面的政策。各试点地域针对更新过程当中碰到的地盘、计划、建立、消防、不动产、财产、审批等成绩连续推出针对性的配套撑持政策。如北京浅易低风险政策，划定不大于1万平米、修建高度低于24米且较为浅易的建立项目可间接申领施工答应证。再如山东对老旧小区革新提出了联审联批，工程建立答应证和施工答应证兼并为一个阶段。

　　二是肥瘦搭配，河北唐山第一批12个都会更新单位项目，本着都会更新单位本身均衡、差别单位之间均衡的形式停止体例计划计划、施行计划，均根据项目将来业态收益、项目本身收益、施行主体其他项目收益来完成项目本身均衡中国经济最兴旺的省。

　　根据试点请求，要探究成立一套顺应都会更新请求的事情构造机制，兼顾和谐、成立机制、制定政策法例，破解都会更新动作面临的诸多详细成绩。能够看出，以上诸项成绩只要依托高位兼顾才气做到。从跟踪状况看，21个试点都会都建立了专项事情指导小组。以唐山为例，市长任组长，常务副市长任副组长，兼顾市里的30多个部分和次要区县，办公室设在住建局。银川将都会更新事情归入各部分年度事情查核系统，都会更新事情批示部同市委、市当局督查室，停止督导和查抄，每个月传递静态监测施行效果。宁波成立了三级系统，市级兼顾，区级施行主体施行项目，州里、街道要作为大众事情构造的主体兼顾大众志愿。

　　起首是试点信息搜集收拾整顿，依托中规院信息中间成立的人居中国平台，搜集收拾整顿各试点地域以季度为周期向住建部报送的事情静态、经历做法、存在的成绩和项目状况等，构成静态、多维度的都会更新试点信息库。

　　难点二是地盘和衡宇权属整合。地盘整合的方法需求把多个主体兼并作为一个主体。破解成绩的做法都会化所带来的成绩，第一种处所做法是依规确权，完美产权表决比例门坎，北京、广州均把比例从100%降到了80%-95%。第二种处所做法是业主代表大会替代业主大会。好比，江苏经由过程业主代表大会的情势替换业委会。