与中国其他主要都市的年龄动辄上千年相比，上海的历史可谓十分短暂，即使从上海1292年建县算起，至今也不过700多年的历史

　　与中国其他主要都市的年龄动辄上千年相比，上海的历史可谓十分短暂，即使从上海1292年建县算起，至今也不过700多年的历史。如果只考虑近代上海城市的崛起，它只有100余年的都市发展史。那么，到底是什么样的因素使得上海在1843年开埠以后迅速成长，并在100余年间一直保持着中国第一大都市的地位？如若回答这一问题，我们仍然需要回到上海的历史中寻找答案。

　　中国的经济、文化重心在两宋时代完成了从北方的黄河流域向长江中下游流域的转移，明清时期长江三角洲暨太湖流域凭借其优越的水热条件和发达的商业文化，成为中国最富庶的区域。位于长三角东部的华亭/松江也凭借着优越的地理位置，逐步发展成中国重要的港口城市。

　　唐宋时期今属上海直辖市的绝大部分地区虽已成陆，但除西部地势稍高外，东部大都为港汊纵横的滨海低地。从太湖渲泄而出的水流汇集成“深广可敌千浦”的吴淞江，东流入海，成为苏州地区主要的对外贸易交通线。这一时段吴淞江的入海口位于当日华亭县（今属上海西部青浦区）境内。由于对外贸易的发展，在吴淞江南岸形成了一个重要的商港青龙港。成书于南宋的绍熙《云间志》曰：“青龙镇去（华亭）县五十里，居松江之阴，海商辐辏之所。”青龙港的存在带动了华亭县城的兴盛繁华，宋人描述它据江瞰海，富室大家、蕃商舶贾交错于水陆之道，堪为东南第一大县。因为对外贸易发达，北宋政和三年（1113年），华亭县设市舶务，专门职掌来港外商船舶，征收商税，收购政府专卖品和管理外商事务。宋室南渡后，江南成为其命脉所系，华亭县及其外港青龙镇在对外贸易中的地位也因此不断上升。据《宋会要辑稿》，先在建炎四年（1130年），原置于华亭的市舶务被迁至青龙镇；到绍兴三年（1133年），又将原设于杭州的两浙市舶司搬到华亭县。正是基于这样的史实，学术界现在已普遍认为，上海城市的发展应该是从青龙镇华亭县开始算起。这样看来，上海城市发展也有近千年的历史。

　　大约在南宋中叶以后，青龙镇在东南海上贸易中的地位逐渐为吴淞江下游同属华亭县的上海镇所取代，原设在青龙镇的秀州市舶务在庆元元年（1195年）被裁撤后［据《宋会要揖稿》卷187《职官四四》所载，乾道二年（1166年）六月撤销了设在华亭县的两浙市舶司，华亭县与青龙镇的市舶务合二为一。随后城市发展心得体会，其市舶中心移到了明州］，再于咸淳三年（1267年）改设在东部更下游的上海镇。而之所以会发生由青龙镇到上海镇的空间转移，是因为吴淞江下游水系的变迁。

　　两宋时期由于气候变暖，导致东部海平面上升，进而影响到吴淞江水流下泄不畅，淤积十分严重，下游河道两岸的“田畴时被浸没”。明永乐二年（1404年），为消弭水患，尚书夏元吉主持了对吴淞江水系的改造工程，将吴淞江支流黄浦江改为直流入海，成为太湖地区的主要泄水道，而吴淞江则变身为黄浦江的支流。在江浦关系转换中，上海镇因正位于吴淞江与黄浦江交汇处，进一步巩固了它作为太湖下游最重要贸易港口的地位。

　　黄浦江航运能力的增加，使得位于黄浦江左岸的上海在对外贸易中的地位不断提高：清康熙二十四年（1685年）设江海关于上海，“往来海舶，俱入黄浦编号”。对外贸易的发展同时刺激了上海城市的发展。到乾隆年间（17361795年），上海已颇具都市气象：“凡运货贸迁皆由吴淞口进泊黄浦，城东门外舢舻相衔，帆樯比栉，不减仪征、汉口。”到开埠之前乘船来到上海的英商注意到，“上海事实上已成为长江的出海口和东亚主要的商业中心，它的国内贸易远在广州之上”。

　　与此同时，上海的城市也颇具规模。明嘉靖年间修建的城墙内，街巷纵横描绘城市的句子，并以城隍庙为中心形成繁盛的商业街市，有以棉花交易为主的花市街城市发展心得体会，大豆交易为主的豆市街，专做洋货买卖的里、外洋行街，以及经营本地手工业的竹篾街、彩衣巷等。还有众多行业公所散布在城内外各处，如钱业公所、布业公所、药业公所和粮业公所等。城内还有园林20多处，著名的有豫园、露香园和也是园等。城墙外靠近黄浦江的大小东门一带商业也十分兴盛，“沙、卫各船之装卸货物者，皆泊于南市，故自董家渡至十六铺一带，百肆喧市，万物充轫”。

　　1845年11月29日，英国驻上海第一任领事巴富尔利用“虎门条约”第七款中有关通商口岸的条文，向上海道请求在县城北郊的黄浦滩设置英人居留地。商议与威迫的结果不仅是上海英租界的正式设立，还有可视为租界基本法的《上海土地章程》的出台。三年后的1848年，基于同样的诉求，法租界与美租界也分别在县城北面和苏州河北面的虹口地区建立。

　　此时被划定为租界的上海县城北郊一带为坟冢遍布的荒野，仅县城西北城门外就有大小坟头200多处。想不到这一片旷野荒滩却从此成为近代上海城市空间的生长点。

　　开埠的最初几年，租界人烟稀少，界内的外侨人数有限我国城市的发展，到1851年也仅有265人。租界南面的县城仍是上海城市的中心。

　　然而这种由于开埠冲击而发育起来的都市新模式，其潜力在1850年代中国所面临的动荡中迅速地显现出来。1853年3月，太平天国攻占南京，形成与清政府南北对抗的局面。北中国地区灾荒不断，小规模的民众此起彼伏。甚至连当时最富庶的江南地区也处于兵荒马乱之中。1853年9月，上海爆发小刀会起义。混乱之中，租界的外国侨民成立民团组织上海义勇队（又称万国商团）以确保租界安全，而小刀会也表示无意伤害外侨，租界成为上海缙绅与周边居民躲避战火的临时安身之地。人口流入在促进租界经济活动扩张的同时，也不断刺激房地产业发展；二者为租界当局提供持续不断的市政建设资金，使它有可能以租界生活品质的优化吸引更多居住人口。

　　在当时动荡不安的中国政局下城市发展心得体会，上海租界这一类的通商口岸被认为是相对安全且较有秩序的独立区域，除一般华人宁愿徙居公共租界处于洋人的保护下之外，更重要的是，只有租界内的产业才具有借贷抵押的价值，享有较高的商业信誉。而租界当局也不失时机地把握住这一机会。每一次战乱都为租界带来大量的人口和资金，大量的资金参与到新的投资浪潮中，大量外省劳动力被吸纳进各种产业，有效地带动起上海租界经济及租界当局经济实力的迅速膨胀。

　　在租界经济的带动下，1852年，上海对英国进出口总值已达1600万元，并在1853年起超过广州，成为中国对外贸易的中心。与此同时，近代工业也逐渐兴起。最初是船舶修造厂，随后是棉纺工业、食品加工业等轻工业，1865年以军事工业为主的近代企业江南制造总局在上海诞生。随着制造业更趋发达，上海由一个以贸易为主的城市转变为近代工商业城市。到了19世纪末20世纪初上海已当之无愧地占据了中国第一大都会，甚至是远东第一大都市的地位。而经济的发展，也为上海租界城市空间规模的扩大奠定了物质基础。

　　在对上海开埠后城市空间扩展进行梳理时，有两项极为突出且互为表里的特征引起我们的关切：其一是近代上海的成长以租界为核心，租界扩张成为上海近代城市空间扩展的主要表现形式。其中的关键是1845年签订的《土地章程》。其二是上海线年代的小刀会起义我国城市的发展描绘城市的句子，而这又是与租界直接相关的。

　　1845年，英租界行政管理的第一部基本法《土地章程》（LandRegulations）在各国领事与上海道台的协商下颁布。该章程初步确定了租界内城市建设使用费用的基本原则，即由自行组成的委员会以共议与摊派的方式集体协商、平均分摊、共同开发。1854年，英法美三国领事撇开上海道台，修订并形成了第二次《土地章程》（又称为《上海英法美租界租地章程》）。这次决议更为具体地议定，经营道路、码头与桥梁的费用必须与各商号、各人在租界内的地产或进出口货物的规模相联系，依照所持有的房、地、货物的规模与额度分摊建设费用。这一点被认为是上海租界“土地有偿使用”原则之滥觞我国城市的发展。

　　以土地有偿使用为原则所架构出的租界基本法《土地章程》，实际上架构出一套关乎市政运作财政自主循环的机制，同时也奠定了上海城市空间扩张的经济基础。这一点正是上海城市发展不同于传统中国城市的关键所在。包含在这一市政制度中的庞大的经济潜力，由于小刀会起义引起的中国本土人口涌入上海租界而被意外地发现和利用起来。

　　土地税与房捐很快成为租界市政收入的主要来源：两税在英租界工部局年度收入的比例从1880年的占40%提高到1905年的65%，工部局藉此在1870年代中期即达到财政上的自给自足，因而能够着手积极推动租界的市政建设。随后，租界当局依仗雄厚的财政力量，将其治理操作范围从关乎城市正常运作的基础设施领域逐步扩张到接手一些本由私人经办的公共事业，如组建、设立公墓等，再进一步发展到经营商团、警务、卫生及各种文化事业等城市集体消费领域我国城市的发展。可以说，藉着兴盛的房地产业所获收益，工部局的职责几乎涵盖了租界公共领域社会生活的绝大部分内容，并一直持续到租界1940年代被收回。

　　尽管房地产业对租界当局增加社会资金投入保有强大吸引力，但它的繁荣所带来的另一方面，则是空间范围有限的租界面对大量资金竞逐，可能导致土地价格哄抬以及由此引发的城市拥挤与混乱。因此，在保障并扩大税收来源的同时，使市场的运行维持良好的状态，租界当局必须解决扩大土地供给的难题。由于受条约限制，租界当局获得更多土地的正常渠道并不通畅，只能通过迂回曲折的方式做到这一点。因此，工部局透过行政干预与纵容，放任土地资本在租界内外流动，并以我们所熟知的“越界筑路”的形式为扩张租界面积作前期准备。

　　外侨自行在租界外赁地造屋自1860年代末期即已开始。配合民间资本在租界界外区域的土地投资，工部局随即利用征收来的地税房捐，进行持续的“越界筑路”在租界范围之外修建道路沟渠、架筑桥梁，铺设水电煤气，设置巡捕房，形成了房地产资金只要循已建路建造房舍就能牟利的良好环境。“越界筑路”使得工部局税收逐年增加，财政开支更加宽裕，因而可以用于更大规模的城市空间扩张与设施的改善，再吸引更多的资金挹注其中。如此形成一个资金不断注入，城市空间/土地市场规模不断扩大，又不断吸引资金挹注的良性循环描绘城市的句子。经由土地税、房捐中介，上海租界地区房地产业与城市空间之间建立起一种正相关。

　　在“越界筑路”的导引下，一直以土地“有偿使用”原则征税的租界当局往往会主动要求扩界。其中，基础设施的建设、卫生与治安的要求常常是租界当局合理化其越界扩张空间的主要理由。事实上，除了舒缓内城区的土地紧张外，扩大税收、增加收入是租界当局的主要诉求。因而，1890年代，面对由租界内土地价格之间的差异所带来的可预期的房地产升值前景，租界当局积极地介入与主导“越界筑路”，增加纳入其管理下的土地供给以减缓租界内部因地租成本快速上涨对资本积累造成的负面效应。其结果相继为1899年公共租界扩张和1914年法租界西扩，并最终带来上海城市空间的急剧扩张。

　　上海的发展首先得益于其跨江据海的优越地理位置。通过黄浦江及其支流吴淞江/苏州河，上海以明清时期中国最富庶的长江三角洲地区作为其经济腹地；而借助长江，上海拥有了更广阔的长江中下游平原这一经济腹地。而这样的经济区位优势描绘城市的句子，恰恰是别的开埠港口城市所不具备的。因此，上海城市发展的核心竞争力首先来自其优越的地理位置。

　　其次，近代中国战乱频繁，使得上海租界因为其良好的社会治安而成为周边地区资金与人口输入地。这恰是近代上海经济发展的外部推力。

　　最后，开埠以及随后租界的设立所带来的制度上的改变，则是上海成长为近代大都市的根本原因。租界是民族屈辱的象征，另一方面又是城市管理的试验田。这其中又以《土地章程》为原则构建出的近代土地有偿使用机制，对上海城市空间的扩展起到了极大的推动作用。