当然，不仅在中国，住房负担能力问题在全球大城市普遍存在

　　当然，不仅在中国，住房负担能力问题在全球大城市普遍存在。多年来因之带来的压力持续增长。财经专栏作家Rob Carrick曾在《环球邮报》上写：

　　“如果房地产市场没有剧烈调整，越来越多的人将永远无法拥有房子……住房负担能力是一种代际冲突——Z世代和千禧一代买不起房子，而老一辈已拥有房子，且在价格上涨过程中持续受益。住房负担能力也因阶层而异——年轻人独自打拼拥有自己的住房是很困难的，而富裕家庭却能帮助成年子女购房。住房负担能力也因地而异——房价高不可攀的城市的买家，已转移到更便宜、更小的地方置业。”

　　“我们相信，合作住房或自行开发的城市共居住房，为希望在城市生活的人提供了一种有吸引力且更为实惠的选择——他们可以在毗邻朋友、家人和工作的地方居住。这样的住区，是由多户住宅中的居民自行开发，而非开发商所开发的，这样就把开发商的利润和营销成本都刨除了，比市场价格住房节省10%到20%。”

　　合作住房，将与邻居、朋友和家人共同在社区生活，共享资源和共享空间。需要一杯糖？穿过大厅就能找到。出门办事时需要有人帮助照顾孩子？也许已养大了自己孩子的那对邻居夫妇乐意帮忙。合作住房是小而充满感情的社区。共享学习和生活的机会比比皆是，各种公共设施使紧凑的城市生活更加愉悦。公共设施由居民共同规划，包括：花园和温室；游乐场地；自行车房和店铺空间；公共屋顶平台；蒸汽浴室；工作坊；音乐室；社区艺术室、会议室等。

　　挪威一处合作住房项目的公共空间。社区在规划和开发阶段的早期参与，使这个共同居住的项目舒适宜居，与众不同。

　　为达上述目的，合作住房社区的密度要足够大，可为充满活力的主要街道提供零售和服务，以满足当地需求；但密度又不至于太高

　　，以确保居民在紧急情况步行下楼梯。其密度要足以支撑自行车和交通基础设施，但也不至于太密集，这样就不必依赖地铁和巨大的地下停车场。密度足以营造社区感，但也不会太密集，免得让每个人都成为社区中的匿名者。

　　当今家庭结构是多样化的，应该有与之相匹配的住房选择。意即，应该有更多可负担住房选择，以适应不断变化的人口结构，并促进社区的团结和凝聚力。提供的住房不局限于高不可攀的独栋住宅（大多不符合现代建筑规范，可达性和无障碍性不足，也不具备气候适应性），或是大楼中的小公寓，而是更多样化的住房组合。

　　该怎么办呢？合作住房恰逢其时。复式、联排、小型公寓或共管公寓，甚至中高层住宅楼，都可通过合作住房提供。从单间配套到三居室和四居室，甚至工作间+居住生活功能兼具的跃层loft城市发展史 芒福德，都能以此方式提供。这种多样性可促进更广泛的经济和社会阶层融合。居民可以自己量身定做，无障碍住宅、南北通透、通风换气、卧室布设在安静方位等，皆可纳入考虑，提高宜居性。

　　德国一处集群公寓平面图和实景图。名为Hunziker estate的项目，包含400套公寓城市发展的三大要素，在多人公寓中，每套独立公寓有充分隐私性，围绕着自然采光公共楼梯间布设。楼梯间不仅是通道空间，还是公共休息室。大楼一楼有一个日托中心和一所特殊教育学校。

　　德国慕尼黑的一处合建住房综合项目。住宅区由五栋独立式建筑组成，通过桥梁相互连接，形成了独特的屋顶花园景观。在住宅建筑的底层，创建了大量公共休闲区、工作室、手工坊、商业空间和开放区，为居民和社区多种活动提供服务。

　　几十年来，家庭的收入和生活状况，甚至家庭的定义，一直在变化，但住房选择几乎没有变化。合作住房则提供了一种可能。专门为单亲家庭或合作性父母家庭（注：法国的新名词“合作性父母”，英文是Co-Parents，男女双方只要你情我愿，就可以一起生儿育女，成为新生儿的父母亲。这种合作生育关系，不仅在法律上是允许的，生出来的婴儿享有同等权利，而且同样可以获得法国政府的奖励金）设计的住房是什么样的？有没有可能设计几代人共居的房子？合租家庭的住房怎么样？开发商提供的住房，其功能空间甚少对这些多样化的需求加以考虑，但合作住房就可以。

　　家庭友好型住区必定是儿童友好型住区：提供充分可达的绿地城市发展的三大要素、学校和儿童保育服务；提供充足的建筑储物空间或自行车骑行和婴儿车推行的安全场所；步行和骑自行车充分可达性；提供便利设施、商店和咖啡馆……凡此种种，有助于实现高品质低碳生活。合作住房恰为欧洲和美国的实验性、创新性和替代住房解决方案提供了机会。

　　合作住房可为单身人士、夫妇、单亲家庭、养育年幼孩子的家庭和老年人在城市提供适宜的住房，且价格合理。按照需求设计多代住房社区，年轻人可以向老年人学习，老年人则会被年轻人激发热情。身强力健的居民可为邻居买杂货，老年居民可搭把手照顾孩子，家庭之间可以互相交流园艺或修理自行车技能。这就提供了一种理想的社区愿景。在当今城市陌生人社会和个体原子化的状态下，这尤为宝贵。

　　这样看，合作住房是将社区聚集在一起、保持日常互动和对话的路径。充分便利和充分考虑居民需求的合作住房，确保年轻人和老年人都能利用公共区域，这样的住宅是全年龄友好的。而精心规划的开放空间，则是可供休憩的、互动的、交流的、辩论的和互相激励的空间。采用高适应性或无障碍设计，居民就地养老就成为可能，确保居民与社区保持联系。对较大的合作住房项目而言，还可考虑引入“小套房”（Joker Room）——这种小型住房单元，可用作客房套房、青少年套房、供兼职人员或学生租住，也可用作建筑管理员的住房。

　　合作住房无需开发商介入城市化的四个阶段，扣除了开发商的利润和营销成本，可以达成成本节约。按照观察，在建成质量更高、更宜居的住宅的同时，总成本还可降低10-20%。可以将气候适应性设计和能源效率结合，以降低气候变化影响的长期成本和风险。如果把合作住房居民组织为零股权或有限股权合作社城市发展的三大要素，可待达成更高的可负担性。

　　当然，合作住房的障碍，除了融资问题，还包括土地问题。这关乎实验和创新城市化的四个阶段。城市能否提供土地许可，把公共土地用于社会和社区住房？这决定了一切合作住房项目能否启动。

　　就融资而言，可探索与社会影响投资者合作的模式，以及所有者权益和长期土地租赁，以降低开发的初始成本。融资问题是广泛推行合作住房模式的最大障碍，也是其他形式的集体住房建造的最大障碍。德国一些开发银行和合作银行，几十年来一直对上述类型项目持开放态度。此外，德国还为节能建筑提供可观的赠款和补贴，可为此类项目提供部分资金。在美国，为创新和社区导向的项目融资的选择很少。

　　合作住房可以把许多因素纳入设计。如被动节能房屋（Passivhaus），采用超低能耗设计，同时确保住宅的舒适性和耐用性，运营和长期维护成本都因之降低。被动建筑通过以下设计措施达成目标：

　　可持续发展需要脱碳以及无化石燃料的建筑，以适应不断变化的气候。这完全可以在合作住房项目中纳入考虑。除了建造符合被动节能房屋高性能标准的建筑，还可考虑使用纤维素和木材等当地低碳材料建造。气候适应性不仅关乎低碳建筑，还关乎能够适应气候变化影响的建筑。如前所述，按照被动建筑标准设计，可确保运营能源成本也降低。高效的建筑围护结构，使得供暖和制冷能耗需求最小化，采用高能效电器和照明，更节省40-60%的电力成本。这样一来，家不仅舒适，而且富有韧性城市发展史 芒福德，未来的改造成本更低。

　　通往更具包容性城市发展史 芒福德、可负担和可持续发展的城市之路，面向社区的住房建设必不可少。把脱碳和被动节能住宅考虑在内的合作住房项目，可能会让所有相关方从中获益：提供绿色就业岗位，提供高品质的气候适应性建筑，提供舒适的生活环境，支持低碳生活；当然，最重要的是，提供居民可负担的住房，从而让居民更快乐、更健康。

　　由此可见，合作住房是一个价值观驱动的倡议，旨在解决欧美日益严重的住房危机，而非利润驱动。合作住房也是一种充分的形式——居民围绕中心主题进行组织，并能够规划他们想要的生活方式。

　　Cannock Mill是英国第二个通过被动节能建筑认证的共居住房项目，该项目将被动建筑的舒适性和高能效，与共享社区空间和低碳生活相结合。这是相互支持的社区，拥有共享设施，鼓励居民在自己管理的社区中开展社交。所有居民都认可共同居住的目标，包括承诺协商一致的决策。居民共享许多东西，包括汽车、电动自行车、“借物站”（ library of things）等。

　　柏林R50共居住宅是德国合作住房项目的模板。作为一种新的低成本和可负担住房模式类型，项目应为整个使用寿命期间提供最大的适应能力和灵活性。社会、文化、经济和生态都被纳入考虑，以定义眼下可持续的城市生活方式。这种结构化但开放式的设计过程，不仅允许广泛参与、自行设计和自行建设，还需要居民对共享空间的类型、位置、大小和设计达成合意。

　　R50共居住宅的室内都是裸露的混凝土墙壁，空间开阔，细节简单而便宜，比如采用扩展的网状阳台栏杆。居民选择成为这个社区的一部分：根据自己的需要占用原始空间，并根据自己的口味和预算完成。合作住房模式提供了独立性，但也提供了合作，即居民相互帮助和共同营造。人们可根据需要共享资源，但仍拥有自己的空间和隐私城市发展史 芒福德。可考虑共享汽车和自行车、屋顶园艺、共享大宗食品，甚至定期共享餐食。这是一个由居民自主营建的住区，房地产开发商被排除在外，基本原则是大家一起动手、共同决策，最终相互支持。

　　柏林R50共居住宅，室内都是裸露的混凝土墙壁城市发展史 芒福德，空间开阔，以供居住者按照自己的需求使用（上图），其外部采用金属丝网阳台栏杆，简洁，低成本（下图）

　　亨利·列斐伏尔在《城市权利》（The Right to the City）一书中，首次提出“城市权”概念。根据列斐伏尔的定义，城市权是城市社会中居于首位的权利，是关于城市市民的权利，包括进入城市的权利、居住在城市的权利、参与城市生活的权利、平等使用和塑造城市的权利等。2016年在厄瓜多尔基多召开的人居III大会中，城市权被写入《新城市议程》中。《新城市议程》在共同愿景中强调，每个城市居民应当不受任何歧视地平等享有适当住房/就业机会/安全的粮食、水和卫生设施/教育/基础设施/能源/空气质量/公共空间等公品和优质服务，以及安全和平等的公众参与渠道，不能让任何一个人掉队。

　　愿景很美，为实现它要走过漫漫长路。世界各地大城市房价高不可攀，住房可负担能力危机高企；气候变化大背景之下，因之带来的灾害频发，城市生活面临巨大挑战。好在，变化总会悄然发生。全球各地许多城市城市发展史 芒福德，自上而下与自下而上结合，涌现出颇多范例，以应对城市住房危机和重重挑战。比如，城市自上而下提出的“15分钟城市”倡议，旨在促成邻里住区满足一切需求：步行或骑车不到15分钟城市发展的三大要素，即可满足日常生活一切之需，工作、家庭、商店、娱乐、教育和医疗。自下而上的努力，比如，无论新建住宅和现有建筑，渐次为居住者提供更多共享空间共享设施（即洗衣房、办公室、客房和餐厅），以对私人空间加以补足，同时降低包括能源、水和电在内的人均资源消耗，增强社会福祉，比如缓解高龄者和单亲家庭的孤独感。

　　本文引介的合作住房模式，如果提供政策扶持，破除土地障碍和融资障碍，加以引导、监管和鼓励，可供探索和尝试，可待成为又经济、韧性又宜居、促成社区凝聚力且可持续的创新性城市住房供应方案。

　　西班牙巴塞罗那La Borda-合作住房项目。包含28套住房单元（40、60和75平方米）和若干社区共享空间：厨房餐厅、洗衣房、多用途空间等，以及天井、自行车停车场和露台等室外与半室外空间。该社区的理念在于，“我们通过共建住房来营造社区”，促成多样化的欢乐社区生活。从走廊、庭院或阳台中的邻里聊天，到集会或委员会共同议事，贯穿其中。如果有居民经济拮据，可在共同厨房餐厅共进晚餐，启动相互支持程序。