跟着我国都会化和住房建立快速促进，兴旺国度差别阶段租赁住房开展碰到的标准市场次序、增强要素撑持等应战在我国短时间内麋集呈现都会化历程示企图，但租赁相干轨制建立持久缺位

　　跟着我国都会化和住房建立快速促进，兴旺国度差别阶段租赁住房开展碰到的标准市场次序、增强要素撑持等应战在我国短时间内麋集呈现都会化历程示企图，但租赁相干轨制建立持久缺位。要充实鉴戒兴旺国度差别阶段开展租赁住房的经历经验，明白现阶段政策重点，更好满意建立“租购并举”住房轨制请求。一是当前应主动鞭策立法标准租赁市场。完美的法令法例系统是兴旺国度租赁住房轨制持久探究和建立的中心，也是我国需求尽快“补课”的重点内容助力财产开展的题目。兴旺国度遍及在住房供需冲突根本减缓阶段停止租赁住房立法。当前，我国城镇住房供需根本均衡，恰是促进租赁立法的优良契机。二是大都会应以盘活存量为主主动增长租赁住房供应，但不宜过分管束房钱都会化历程示企图都会化历程示企图。生齿净流入的大都会应是当前我国开展租赁住房的重点，如深圳、北京、上海的房钱支出比均超越40%；广州、厦门等都会严峻依靠城中村等非正轨住房处理新市民租赁需求，租住品格不高，但房钱支出比均在25%以上。与巴塞罗那等兴旺国度都会比拟，我国都会更新起步较晚，且寓居用地占建立用地比重较低，在分离都会更新对存量衡宇特别是闲置工贸易用房停止盘活挖潜上仍有相称的空间。别的，房钱管控政策固然惠及低支出人群天下都会开展，但会抑止租赁住房供应，且价钱机制扭曲会招致供需错配，不宜作为当前的租赁政策选项。三是“促管分离”开展专业化租赁机构，稳步探究金融立异。专业化租赁机构对提拔租住品格、盘活存量衡宇有主动感化，是“多主体供应”的主要构成部门。兴旺国度专业租赁机构的开展与其兴旺的金融市场密不成分。我国租赁市场机构化水平较低，最高的北京市2018年机构化租赁占比仅10.3%，上海、姑苏、杭州、南京4个都会均匀也唯一6.9%，远低于兴旺国度程度都会化历程示企图。“租购并举”提出后，我国租赁市场主体数目疾速增加。应主动完美税收、立法、市场羁系等根底性轨制，稳步探究REITs等金融东西，在做好羁系的同时撑持范围化、专业化租赁机构安康开展助力财产开展的题目。（作者系国务院开展研讨中间市场经济研讨所副研讨员）

　　租赁住房开展与住房团体供需干系变革及都会化历程严密相干。次要兴旺国度租赁住房开展过程可分为四个次要阶段：住房欠缺租赁为主阶段、标准租赁市场阶段、住房自有率提拔阶段和重点开展大都会租赁住房阶段。租赁相干政策也不竭调解完美，对我国开展租赁住房有优良的启迪鉴戒。

　　都会化和住房开展根本遵照“财产变化-生齿会聚-住房欠缺-兴修住房-供需均衡”的变革周期。从租赁住房占局部住房比例目标察看，分离住房供需干系演进和都会化开展趋向，次要兴旺国度租赁住房开展过程能够分为四个阶段。一是住房供应欠缺，租赁为主阶段（产业反动至第二次天下大战）。产业反动期间，西方列国都会化快速促进，都会生齿大幅增加，但住房建立遍及滞后于财产反动和都会化历程，住房严峻欠缺。因为住房价钱高，新进入都会的财产工人次要经由过程租赁处理住房成绩。二是大范围住房建立，开展大众住房阶段（二战完毕至20世纪70年月）。这一期间，经济快速规复，生齿疾速增加，住房建立也提速，住房价钱进入上涨区间。第二次天下大战对列国住房形成严峻毁坏。跟着经济快速规复，战后列国遍及迎来生养、移民和返乡顶峰助力财产开展的题目。需求快速增加和供应不敷促使列国当局将大范围开辟建立作为住房政策的中心。固然新建住房数目连续快速增加，但总量仍相对欠缺，加上经济增加增长了住民支出，推高了房价。因为住房仍相对欠缺，加上房价快速上涨，这一阶段大都住民仍在租房。大众住房作为租赁住房的一种，遭到列国高度正视，极大改进了住房供需。三是履行住房自有化，大众住房退潮阶段（20世纪70年月至20世纪90年月）。20世纪70年月，列国户均住房根本到达1.0套阁下，住房欠缺成绩根本处理，当局开端以进步住房自有率作为次要政策目的。在住房供应相对充沛的前提下，加上石油危急激发经济增加放和缓当局债权高企，列国大众住房建立数目锐减。四是住房市场分化，租赁住房开展重心转向大都会阶段（1990年至今）助力财产开展的题目。1990年以来，次要兴旺国度住房市场情势呈现分化。英美和日本等国度的金融自在化促使住民超越才能购房招致房地产泡沫。日本在1990年前后和英美在2008年国际金融危急前后，住房自有率均呈现先升后降变革，次要是低利率和高杠杆刺激住民超越才能大范围购房，在房地产泡沫分裂后又大范围断供都会化历程示企图。2015年当前北美和欧洲国度在低利率和宽松货泉政策的影响下，房地产市场再次呈现过热迹象，住房自有率再度上行，而跟着2022年下半年列国进入加息周期，租购干系能够面对新一轮失衡。

　　近百年来，次要兴旺国度经由过程立法等方法针对租赁住房停止了持久的轨制建立助力财产开展的题目，并按照差别开展阶段的客观需求灵敏调解相干政策。此中金融范畴立异和财税、保证及羁系等政策的完美对租赁住房开展起着枢纽感化。一是住房欠缺阶段，当局短时间会管控租赁市场，但持久会经由过程大众住房和公家税收优惠等方法增长供应。快速都会化或战役期间，因为住房供应严峻不敷，房价支出比高，住民被动挑选租赁，存在房钱高企、市场紊乱等成绩，当局短时间内会管控租赁市场。比方，美国于“二战”时期在联邦层面施行了房钱管控，直到1953年才打消。英国从1915年公布的《房钱和按揭利率（战役期间限定）增加法》开端对房钱施行管束。、持久来看，当局会经由过程大范围建立大众住房和为公家投资开辟住房供给税收优惠以增长住房供应。二是住房供需冲突逐步减缓阶段，当局努力于立法标准租赁市场。跟着住房供需干系改进，列国当局开端从管束转向铺开租赁市场，并主动立法以庇护租赁单方正当权益。德国于1971年公布《住房租赁法》，对租赁条约的订立、实行、消除停止了严厉标准，增强了对承租人权益的庇护。英国于1957年公布《租赁法》都会化历程示企图，并在1965、1968和1974年停止了三次订正。三是住房供需均衡阶段，当局偏向于经由过程信贷撑持、减税和出卖大众住房政策提拔住房自有率。住房自有化能够带来资产保值增值天下都会开展，有益于构成不变的中产阶层和社区干系，便于社会管理。因而，列国当局在住房供需完成均衡后遍及偏向于经由过程一揽子政策提拔住民住房自有率。宽松的金融信贷情况是住房自有率提拔的最次要身分。别的，许可大众住房出卖也是当局提拔住房自有率的次要政策手腕之一。大众住房出卖买通了商品房、公家租赁住房和大众住房三个系统。四是大都会租赁住房成为政策重点，专业化租赁机构快速开展。跟着生齿连续向大型都会和都会聚集聚成为都会化新趋向天下都会开展，招致大都会住房相对欠缺，租赁住房再次饰演主要脚色。针对租赁市场的管控步伐在次要兴旺国度的大都会仍然存在。机构化水平较高是兴旺国度租赁市场的主要特性。专业化租赁机构的呈现有两个主要前提：一是金融危急后美国等国度资产价钱狂跌，租赁企业得以低价大范围收买银行处理断供的衡宇资产，租购比的进步也协助企业连续红利；二是经由过程金融立异加杠杆停止扩大，大型专业化租赁企业背后常常是协助其灵敏展开融资摆设的机构投资者，比方德意志银行、摩根斯坦利等投资银举动美国租赁企业供给了大批并购资金，黑石于2013年刊行了第一只房钱撑持证券，很多租赁企业也经由过程REITs的情势公然上市停止融资。但租赁市场机构化也利害并存，长处是便于羁系且品格和运营服从较高，缺陷是能够操纵劣势职位损伤租客权益。

　　租赁住房在处理大都会住房成绩中的感化愈发凸起。列国生齿显现连续向大城墟市聚的趋向。大都会高房价招致租赁住房愈来愈成为住民次要的寓居方法，比方，2018年东京租赁比例为52.2%，高于日本天下的36.8%；旧金山租赁比例为65%，高于湾区团体的45%。大都会房钱程度也因而被推高，如2000-2015年纽约市年均房钱增加率比临近的纽瓦克市高160%。