深圳市既是作为中国内地首个提出“城市更新”概念的城市，也是城市更新方面的代表性城市

　　深圳市既是作为中国内地首个提出“城市更新”概念的城市，也是城市更新方面的代表性城市。通过梳理其城市更新发展脉络，可以给其他城市城市更新活动的开展提供参考。

　　随着深圳市城镇化的快速发展，城市发展越来越多地面临着土地紧缺、环境恶化等难题，因而无法延续前期粗放式的发展模式。深圳市实施城市更新行动，就是将城市开发建设方式由粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展。鉴于深圳市开展城市更新活动起步早数学发展现状简短，下文将以1986年为起点谈谈深圳的城市更新发展历程。

　　深圳市城市更新活动的第一阶段主要是对已有建成区的整治。整治原因起于城市常住人口增加使得住房需求攀升，导致原有集体或村民的楼房在城市中突出，形成了“城中村”，给社会带来一定的安全隐患城市设计的五大要素。基于此，政府开始了“城中村”改造工作。

　　从政策文件视角出发，可以发现这一阶段城市更新主要集中在城中村（旧村）和工业区改造。以1986年出台《关于进一步加强深圳市特区农村规划工作的通知》（深府办〔1986〕411号）为开端，此时期深圳市共出台22项城市更新方面的政策文件。

　　从主要出台针对试点农村地区改造的政策开始，到《城中村（旧村）改造暂行规定》（深府〔2004〕177号）市一级层面政策的颁布来引导全市农村改造工作，此时改造规模和效率快速提升。2008年，改造范围由农村扩大至工业区，颁布了《推进工业区升级改造试点项目》（深府办〔2008〕35号），借此为开展全市范围内的工业区改造积累经验。

　　至2009年8月颁布的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）为土地协议出让找到了突破口，推动“三旧”改造项目快速发展，促使城市更新进程加快。

　　对应陆续发布的政策文本，实际操作中这一阶段的改造方式和改造对象逐渐多样化发展，在1986年-1990年阶段，主要改造目标是旧城区数学发展现状简短，并选择了重点区域进行了试点式改造；1990-2003年阶段，以采用拆除重建方式改造“城中村”为主；2004年-2009年，综合整治与拆除重建并行，同时涉及城中村、旧城区及旧工业区的改造城市设计的五大要素。

　　进入2009年12月，期间出台了《深圳市城市更新办法》（深府令第211号，以下简称《办法》），《办法》确立了在城市更新过程中政府的引导地位，并强调市场的重要作用。该文件对“城市更新”做出了诠释，即深圳老工业区城市设计的五大要素城市设计的五大要素，旧商业区，住宅旧区，城中村及旧屋村中存在的如“艰苦的环境中生存或安全隐患”“基础设施需要改进”“目前的情况阻碍经济发展”等问题，按照城市规划的规则和程序，有序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

　　从出台的政策文件数量而言，这一时期深圳市共出台24项城市更新方面的政策文件，平均来看每年出台6项相关文本，政策出台频率较上一阶段大幅提升，政策颁布频率的增加也可以反映这一时期深圳政府对城市更新工作的重视程度。从政策内容上讲，此阶段发布的关于城市更新的政策文件集中对城市更新实施流程进行完善，内容涵盖了申报流程、操作程序、实施规则等。这一系列政策的出台使得城市更新项目落地有据可依，执行城市更新项目的效率明显提升。

　　其中于2011年深圳市人民政府出台的《深圳市原有农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）对集体用地更新中存在的问题提出了解决办法。

　　这一阶段可以看成是对建成区开展拆除重建工作，整体进行重新规划，重新建设。此时，实施城市更新项目中遇到的诸多棘手难题有了更为细致的政策文件提供依据。另外本阶段政府方积极鼓励社会资本及居民参与其中，城市更新步伐显著加快数学发展现状简短。

　　通过梳理以上两个发展阶段城市设计的五大要素，可以看出深圳市城市更新完成了从“旧村改造”到“城市更新”的转变，实施手段大多是对建成区的拆除重建。

　　2014年10月，印发了《关于完善我市城市更新管理体制的意见》，本文件中将“深圳市城市更新办公室”正式改称为“城市更新局”。2019年，深圳市城市更新局又与土地整备局两者合并为深圳市城市更新和土地整备局。

　　其中2014-2016年期间共出台24项政策文件，从政策数量上看，平均而言每年出台相关政策达8项，较上一阶段出台频率又有了提高。从政策内容上看，本期间密集出台了如技术指引、暂行规定等多项政策文件，对城市更新工作中的关键因素如容积率和配建比例等提供指导。

　　于2016年11月颁布的《深圳市城市更新“十三五”规划》（深规土〔2016〕824号）成为“十三五”时期深圳市实施城市更新项目的纲领性文件。

　　至去年公示的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划（草案）》（深规划资源〔2020〕489号）重点围绕“两个百平方公里级”的产业空间展开规划。

　　在本阶段，城市更新的重点是升级优化，城市更新的类别由拆除重建过渡到综合整治。这一阶段突出城市更新要以人为本，实现城市的可持续发展。从社会效益看，本时期城市更新注重优化城市功能与空间布局、提升城市形象品质、改善城市生态环境、加强基础设施和公共服务配套设施建设、传承文化脉络等。从经济效益看城市设计的五大要素，本阶段城市更新帮助带动产业升级，完成产业导入，实现产城融合。

　　综上所述，笔者认为从1986年至今深圳市开展城市更新活动可以划分为三个阶段，实施手段由拆除重建发展至综合整治，以助力实现城市可持续发展。

　　而应最新施行的《深圳经济特区城市更新条例》（深府令第228号）以及住建部颁布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）相关要求数学发展现状简短，当前及未来深圳市城市更新内涵需更加注重保护城市历史文化，保持城市特色风貌。