本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任

　　本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。

　　中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对公司的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

　　根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

　　公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本募集说明书正文内容，并特别关注以下重要事项。

　　公司本次发行股票数量不超过779,986,182股（含本数），同时不超过本次发行前公司总股本的20%，并以中国证监会同意注册的批复文件为准。

　　若公司股票在本次发行前有资本公积转增股本、派送股票红利、股权激励、股票回购注销等事项及其他原因导致本次发行前公司总股本发生变动，则本次发行股票数量应做相应调整。

　　最终发行数量将在本次发行获得上海证券交易所审核通过并经中国证监会作出同意注册决定后，由公司董事会根据公司股东大会授权及发行时的实际情况，与本次发行的保荐人（主承销商）协商确定。

　　若本次发行的股份总数因监管政策变化或根据发行审批文件的要求予以调整，则本次发行的股票数量将相应调整。

　　公司特别提醒投资者注意以下风险扼要提示，并请认真阅读本募集说明书“第六节 与本次发行相关的风险因素”。

　　宏观经济的周期性波动将直接影响消费者实际可支配收入水平以及消费支出结构。公司主营业务涉及珠宝时尚等消费升级行业、商业零售行业及房地产行业，公司业绩与宏观经济波动联系紧密。国家宏观经济的波动将显著影响公司产品的市场需求，进而影响公司的收入和利润。因此，宏观经济波动将对公司经营状况和盈利能力带来一定风险。

　　公司主营业务所属各主要行业具备市场化程度高、竞争激烈的特征。国内珠宝时尚等消费升级行业集中度较低，具有全国性或跨区域影响力品牌企业较少，竞争策略的同质化现象较为严重。近年来，国内房地产行业集中度持续上升，公司物业开发与销售业务虽然采用差异化竞争策略并具有一定规模，但并未进入我国房地产行业第一梯队。由于公司所属各主要行业具备市场化程度高、竞争激烈的特征，如果公司在未来经营中不能采取有效方式应对市场竞争，公司经营状况和盈利能力将受到一定程度的不利影响。

　　公司主营业务之物业开发与销售板块属于房地产行业，房地产行业受政策调控的影响较大。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化。由于房地产行业受政策调控的影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变换，公司经营状况和盈利能力将面临一定的风险。

　　公司珠宝时尚业务的主营业务成本主要为黄金原材料进货成本。国际黄金市场在近几年受到多重国际、经济因素影响，表现出较为震荡的格局，国际黄金价格的剧烈波动一方面对公司的主营业务成本产生一定的影响，同时也可能对整个黄金饰品市场短期需求产生较为明显的影响。因此，国家黄金价格波动将对公司经营状况和盈利能力带来一定风险。

　　公司大力发展包含珠宝时尚、食品百货及工艺品等在内的产业运营，商业综合运营与物业综合服务，物业开发与销售等业务板块。公司各细分业务板块存在多元化特征，运营特点、能力要求有所不同。随着各业务板块的外拓步伐、营销网络和销售规模不断扩大，公司旗下控股及参股公司数量较多，使得公司管理的难度逐步加大。

　　随着公司各业务板块持续发展，公司业务规模不断增长，管理体系和风控体系日趋复杂，对公司的风险管控能力、精细化管理能力、人力资源体系建设、信息安全系统建设提出了更高要求。为配合公司战略升级目标及业务发展，公司调整了组织架构，但在运营过程中，仍可能存在一定的管理风险。

　　如公司未来经营中不能根据自身业务及市场情况持续提升运营管理能力，公司的经营状况和盈利能力将面临一定的风险。

　　报告期各期末，发行人资产负债率分别为66.16%、68.27%、69.08%和69.10%，资产负债率相对较高呈上升趋势，主要系发行人仍处于扩张期，积极布局各业务板块。尽管发行人与多家银行保持稳定的合作关系，但如果发行人整体负债水平进一步上升，将对发行人偿债能力造成不利影响，将可能面临一定的偿债风险。

　　报告期各期末，公司的流动比率分别为1.42、1.43、1.34和1.26，速动比率分别为0.53、0.49、0.50和0.49。截至2023年6月末，发行人有息债务规模为4,191,865.18万元，发行人一年内到期的有息债务规模为2,066,836.44万元，占有息债务总额的比例为49.31%。截至本募集说明书出具日，前述一年内到期的有息债务主要为银行授信下的流动资金。虽然发行人具有一定体量的货币资金、资产销售回款能力较强等经营特点，若未来公司经营出现重大不利变化，公司将面临一定的经营压力风险。

　　本次发行募集资金将用于珠宝时尚线下销售渠道及品牌拓展项目、珠宝时尚电商销售平台建设和供应链平台升级项目、集团数字化建设项目，募投项目的实施有利于提升公司产业链整体效率，提高公司核心竞争力。虽然公司在确定投资项目之前进行了科学严格的论证，募投项目符合国家产业政策和行业发展趋势，具备良好的发展前景。但未来若出现产业政策变化、市场环境变化或公司管理未能及时跟进等情况，可能会对募投项目的实施进度和实现效益情况产生不利影响，从而公司经营状况和盈利能力将受到一定程度的不利影响。

　　报告期内，公司稳健的房地产经营策略在2022年、2023年1-6月反映为房地产项目体量下降，对应销售规模下降幅度较大。在公司现行的拿地策略和运营规划下，公司物业开发与销售相关业务收入仍将具有一定持续性，但公司物业开发与销售相关业务收入实现持续增长的可能性较低。公司物业开发与销售相关业务可能会因为行业政策调整、项目结转周期等因素导致利润规模出现波动，但预计未来总体将保持一定规模的利润体量。若因宏观因素、政策调控或项目开发和

　　报告期内，公司商业综合及物业综合服务收入同比下降主要系公司物业管理板块运营主体部分项目运营模式转换以及受市场环境影响所致，公司商业综合及物业综合服务收入持续大幅下滑的风险较低，相关收入具有可持续性。但若因宏观因素、市场环境或管理规模下降等原因影响，公司商业综合及物业综合服务收入仍存在进一步下滑的风险。

　　截至本募集说明书签署日，公司控股股东复星高科及其一致行动人合计持有公司股份2,409,720,644股，占公司总股本的61.79%，为公司控股股东，郭广昌先生为公司实际控制人。截至本募集说明书签署日，公司控股股东及其一致行动人合计质押公司股份1,819,117,954股，占其持股总数的75.49%，占公司总股本的 46.64%。若公司股价出现大幅下跌，或股票质押的出质人或债务人未履行相关合同约定而触发平仓情形，且相关出质人或债务人未能及时通过追加质押股票或担保物等方式增加保障措施，则相关质押股份存在被强制平仓、甚至影响公司控制权稳定的风险。

　　截至2023年6月30日，公司及其子公司作为被告或被申请人且存在标的金额在发行人最近一年合并口径净资产的 0.10%以上的且尚未了结的重大诉讼、仲裁共计14宗，上述诉讼及仲裁主要为发行人正常业务开展过程中所产生的合同履约等纠纷。其中，公司子公司作为被告或被申请人的 8起重大未决诉讼案件及 3起重大未决仲裁案件的涉案金额（不含未经原告或申请人明确的利息、违约金或诉讼仲裁等其他费用）合计人民币100,698.19万元，上述涉案金额包括工程款为 54,273.08万元，工程款发行人已计入应付账款，其余涉案金额包括逾期付款利息、损失、违约金、诉讼费用等 46,425.11万元，占公司最近一年合并口径净资产比例为 1.16%，占最近一年合并口径净利润比例为12.25%。2023年6月30日后结案的1起重大仲裁案件涉及的公司子公司应付金额（不含仲裁裁决书内未明确的应付利息）合计人民币4,328.65万元，占公司最近一年合并口径净资产比例为0.11%，占最近一年合并口径净利润比例为1.14%。且上述诉讼及仲裁案件不涉及公司核心专利、商标、技术、主要产品等。因此，上述诉讼及仲裁案件的审理结果不会对公司生产经营及财务状况产生重大不利影响。虽然上述诉讼不会对公司的生产、经营造成重大不利影响，但由于公司业务范围广、营业收入规模较大，日常经营中会涉及较多金额较大的诉讼、仲裁案件，相关诉讼事项可能会分散公司的运营和管理精力，并且存在败诉赔偿的风险，可能对公司的经营业绩造成一定的不利影响。

　　一、本次发行完成后，上市公司的业务及资产的变动或整合计划 .............. 96

　　七、前次募集资金实际使用情况与公司信息披露情况的对照 .................... 109

　　八、会计师事务所对前次募集资金运用出具的专项报告结论 .................... 109

　　《证券期货法律适用意见第18号》 指 《第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意 见——证券期货法律适用意见第18号》

　　报告期、报告期各期、最近三年及一期 指 2020年度、2021年度、2022年度和2023年1-6月

　　珠宝首饰 指 使用贵金属材料、天然玉石珠宝以及人工玉石珠宝加工而成的，有一定价值并以装饰为主要目的的首饰和工艺品

　　培育钻 指 在实验室或工厂里通过一定的技术与工艺流程制造出来的，与天然钻石的外观、化学成分和晶体结构完全相同的晶体

　　T+D、黄金T+D 指 由上海黄金交易所统一制定的、规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量标的物的合约

　　注：本募集说明书中除特别说明外所有数值均保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和的尾数不符的情况，均为四舍五入原因所致。

　　经营范围 金银饰品、铂金饰品、钻石饰品、珠宝玉器、工艺美术品、百货、五金交电、化工原料及产品（除专项规定）、金属材料、建筑装潢材料、家具的批发和零售，餐饮企业管理（不含食品生产经营），企业管理，投资与资产管理，社会经济咨询，大型活动组织服务，会展服务，房产开发、经营，自有房屋租赁，物业管理，电子商务（不得从事增值电信、金融业务），食堂（不含熟食卤味），自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外）、经营进料加工和“三来一补”业务、经营转口贸易和对销贸易，托运业务，生产金银饰品、铂金饰品、钻石饰品（限分支机构经营）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

　　报告期内公司主营业务涉及产业运营、商业综合运营与物业综合服务、物业开发与销售等。其中，产业运营板块以珠宝时尚业务为主，其他包括餐饮管理与服务、食品、百货及工艺品销售、医药健康及其他、化妆品、时尚表业、其他经营管理服务；商业综合运营与物业综合服务板块包括商业综合与物业综合服务、度假村业务等；物业开发与销售主要为住宅和商业地产项目的开发和销售。

　　注：上海豫园（集团）有限公司所持的股份中，其中73,700,365股为黄浦区国有资产监督管理委员会授权上海豫园（集团）有限公司经营管理。

　　截至2023年6月30日，复星高科直接持有公司2.09%股份，通过上海复星产业投资有限公司、浙江复星商业发展有限公司、上海复地投资管理有限公司、上海复科投资有限公司、杭州复曼企业管理有限公司、杭州复北企业管理有限公司城市发展规划建议、Phoenix Prestige Limited、上海复颐投资有限公司、重庆润江置业有限公司、南京复久紫郡投资管理有限公司、南京复远越城投资管理有限公司、上海复晶投资管理有限公司、上海复昌投资有限公司、上海艺中投资有限公司、上海复川投资有限公司、上海复迈投资有限公司、Spread Grand Limited共17家公司持有公司59.70%股份，合计持有公司61.79%股份，复星高科与上述17家公司为一致行动人。

　　截至2023年6月30日，郭广昌先生通过复星高科、上海复星产业投资有限公司等共18家公司间接控制发行人61.79%股份。郭广昌先生的基本情况如下：

　　郭广昌先生，1967年出生，中国国籍，持有中国香港居留权。郭广昌先生为复星国际执行董事兼董事长，复星集团创始人，并担任复星控股和复星国际控股（分别为复星国际之直接及间接控股股东）之董事及上海市浙江商会名誉会长等。郭广昌先生先后于1989年和1999年从复旦大学取得哲学学士学位和工商管理硕士学位。

　　报告期内发行人主营业务涉及产业运营影响城市发展的因素、商业综合运营与物业综合服务、物业开发与销售。其中，产业运营板块以珠宝时尚业务为主，其他包括餐饮管理与服务、食品、百货及工艺品销售、医药健康及其他、化妆品、时尚表业、其他经营管理服务；商业综合运营与物业综合服务板块包括商业综合与物业综合服务、度假村业务等；物业开发与销售主要为住宅和商业地产项目的开发和销售。

　　根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属行业为“F 批发和零售业”之“F52 零售业”。

　　珠宝时尚行业属于市场化程度高的行业，政府部门和行业协会仅对本行业实行行业宏观管理，企业的业务管理和生产经营基本按照市场化方式运作。

　　自然资源部珠宝玉石首饰管理中心（国家珠宝玉石质量监督检验中心NGTC）是经中编办批准的自然资源部直属的正司局级事业单位，是国家市场监督管理总局依法授权的国家级珠宝玉石质检机构，具有承担珠宝玉石首饰类产品执法检验资格的国家级质检中心。

　　自然资源部珠宝玉石首饰管理中心（国家珠宝玉石质量监督检验中心NGTC）通过了国家级产品质量监督检验机构的资质认定（计量认证、授权认可）、实验室认可，为国内珠宝玉石首饰检测方面的权威机构，并被指定为国家级科技成果鉴定机构、进出口商品检验实验室、中消协商品指定实验室，中消协首批消费维权鉴定技术支持单位。

　　珠宝首饰行业的自律管理目前主要由中国珠宝玉石首饰行业协会负责，该协会成立于1991年，主要工作职责包括：梳理行业政策，打造良好的政策环境；开展行业自律工作，签订自律公约，开展协会团体标准体系和珠宝知识产权保护体系建设；促进行业品牌建设，开展中国珠宝首饰行业信用评价服务、中国珠宝玉石首饰行业放心示范店工程等。

　　商业综合运营业务属于房地产行业，我国房地产行业宏观管理的职能部门主要包括住建部、国土资源部、商务部、国家发改委、央行等部门。

　　住建部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，制定和发布工程建设行业标准城市发展规划建议，研究拟订城市建设的政策等；国土资源部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；国家发改委主要负责综合研究拟订房地产发展政策，进行总量平衡，宏观调控房地产行业改革与发展；央行主要负责房地产信贷相关政策的制定。

　　物业综合服务行业的主要职能部门主要有住建部、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及价格主管部门、国家发展和改革委员会、中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。

　　根据国务院公布的《物业管理条例》，住建部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督。根据《物业服务收费管理办法》，国家发展和改革委员会会同中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　我国房地产行业宏观管理的职能部门主要包括住建部、国土资源部、商务部、国家发改委、央行等部门。

　　住建部主要负责规范住房和城乡建设管理秩序，制定和发布工程建设行业标准，研究拟订城市建设的政策等；国土资源部主要负责土地资源的规划、管理、保护与合理利用；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；国家发改委主要负责综合研究拟订房地产发展政策，进行总量平衡城市发展规划建议，宏观调控房地产行业改革与发展；央行主要负责房地产信贷相关政策的制定。

　　1 《关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见》 2015年 支持实体店通过互联网展示、销售商品和服务，提升线验、配送和售后等服务，加强线上线下互动，促进线上线下融合，不断优化消费路径、打破场景限制、提高服务水平。鼓励实体店通过互联网与消费者建立全渠道、全天候互动，增强体验功能，发展体验消费。

　　2 《国务院办公厅关于推动实体零售创新转型的意见》 2016年 支持具备条件的及时调整经营结构，丰富体验业态，由传统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等转变。建立适应融合发展的标准规范、竞争规则，引导实体零售企业逐步提高信息化水平，将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。

　　3 《工业和信息化部关于推进黄金行业转型升级的指导意见》 2017年 以产量产能储量持续增长，科技水平明显提高，节能环保水平全面提升，安全生产和职业危害防治全面改善，改善职工及社区生产条件为主要目标。致力于解决黄金矿业资源整合进展缓慢，地质勘查工作滞后，深部开采技术亟待突破，企业负债率偏高；黄金饰品附加值不高，加工技术工艺相对落后，设计创意欠缺；黄金市场及保障体系还需进一步完善等问题，推动黄金行业转型升级。

　　4 《中央国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》 2018年 坚持消费引领，倡导消费者优先。顺应居民消费升级趋势，努力增加高品质产品和服务供给，切实满足基本消费，持续提升传统消费，大力培育新兴消费，不断激发潜在消费。增强消费者主体意识，尊重消费者自由选择权，加大消费者合法 权益保护力度，实现消费者自由选择、自主消费，提升消费者获得感、幸福感、安全感。

　　5 《关于加快发展流通促进商业消费的意见》 2019年 推动传统流通企业创新转型升级。支持线下经营实体加快新理念、新技术、新设计改造提升，向场景化、体验式、互动性、综合型消费场所转型。

　　6 《国务院办公厅关以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》 2020年 进一步培育壮大各类消费新业态新模式。建立健全“互联网+服务”、电子商务公共服务平台，加快社会服务在线对接、线 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 2021年 顺应居民消费升级趋势，把扩大消费同改善人民生活品质结合起来，促进消费向绿色、健康、安全发展，稳步提高居民消费水平。培育新型消费，发展信息消费、数字消费、绿色消费，鼓励定制、体验、智能、时尚消费等新模式新业态发展。

　　8 《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》 2022年 创新消费业态和模式。促进新型消费，加快线上线下消费有机融合，扩大升级信息消费，培育壮大智慧产品和智慧零售等消费新业务。有序引导网络直播等规范发展。

　　1 《关于促进建设行业民营经济发展的若干意见》 2019年 鼓励支持房地产企业与养老、医疗、教育、旅游等产业渗透融合，推进住房租赁规模化专业化，鼓励和引导民营物业企业向生活服务全产业链综合服务转型。

　　2 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 2021年 以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给

　　3 《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》 2021年 鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平

　　4 《国务院办公厅转发国家发展改革委关于推动生活性服务业补短板上水提高人民生活品质若干意见的通知》 2021年 30项具体举措推动生活性服务业补短板、上水平。

　　5 《关于印发全国特色小镇规范健康发展导则的通知》 2021年 特色小镇应在聚力发展主导产业的基础上，推进生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”，打造优质服务匿和繁荣裔业圈。登加现代社区功能，提高物业服务质量，结合教育医疗养老育幼资源整体布局提供优质公共服务，完善商贺流通和家政等商业服务。

　　6 《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》 2022年 围绕产业转型升级和居民消费升级需求，改善县城消费环境，改造提升百货商场、大型竞场、特色商业街，发展新型消费集聚区，完善消费服务中心、公共交通站点。智能引导系统、安全保障设施，配置电子商务硬件设施及软件系统，建设展示交易公用空间。完善游客服务中心、旅游道路、旅游厕所等配套设施。

　　7 《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》 2023年 优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业相关政策主要包括：

　　1 《关于调整个人住房政策有关问题的通知》 2016年 对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有1套住房且相应购房未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%；对于实施限购措施的城市，各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房的最低首付款比例。

　　2 《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》 2016年 多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本；推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房；严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。

　　3 《上海银监局关于规范开展并购业务的通知》 2018年 并购投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上；按照穿透原则评估并购业务的合规性，严格遵守房地产开发大类的监管要求。

　　4 《银行业金融机构联合授信管理办法 2018年 三家以上银行融资余额合计50亿以上企业，银行将建立联合授信。预计随着试点铺开，债务规模大、

　　（试行）》 杠杆率高、偿债能力不足的房地产企业银行信贷将受限，多头融资和过度融资将不可持续。

　　5 《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》 2018年 规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

　　6 《住房城乡建设部、中国农业发展银行关于做好利用抵押补充资金支持农村人居环境整治工作的通知》 2018年 要求按照抵押补充相关政策规定，优选承贷主体，有效防控风险，为农村人居环境整治提供长期、稳定、低成本的资金支持。

　　7 《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》 2020年 城乡建设用地指标审批权下放至省级；建立健全城乡统一的建设用地市场；探索建立全国的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。

　　8 《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 2020年 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。

　　9 《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 2021年 持续开展整治规范房地产市场秩序，持续加大惩处力度。各地要根据实际情况，创新思路，多措并举，依法依规开展整治。

　　10 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 2022年 贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　根据中国珠宝玉石首饰行业协会《2022中国珠宝行业发展报告》数据，按销售额计算，2022年，我国珠宝玉石首饰产业市场规模约为7,190亿元，与上一年基本持平。其中，黄金产品市场规模约为 4,100亿元，钻石产品市场规模约为820亿元。国家统计局数据显示，2022年全年我国金银珠宝类商品零总消费规模同比增长27.3%。2022年，我国限额以上金银珠宝零售总额为3,014亿元，高于前三年平均水平。

　　黄金珠宝业的产品一般与国际金价挂钩。近年来国际金价走势整体呈现波动上升。我国黄金市场已发展成为当今全球增长最快的黄金市场，并成为我国金融市场的重要组成部分。2014年9月18日，上海黄金交易所国际板在上海自贸区正式启动交易，黄金价格将由区域性价格逐步向国际性价格转变，形成具有国际影响力的人民币黄金定价基准。此举对于进一步提升黄金市场人民币定价权，完善中国金融市场体系，提升金融市场效率等具有重要意义。

　　黄金消费方面，2022年，全国黄金实际消费量1,001.74吨。2020年年初，黄金生产全行业受宏观因素的影响，黄金累计产量较上一年大幅下降，但随着国内复工复产率的迅速提升，以及国际黄金价格的快速上涨，国内黄金生产全面恢复正常。2021年，我国消费黄金首饰711.29吨，占我国全年黄金实际消费量的63.46%，较2020年同期增长44.99%，消费者对黄金首饰需求回暖快于黄金整体水平。2022年，虽然国内黄金首饰消费量小幅下降至654.32吨，但黄金消费量占比提升至65.31%，黄金首饰消费需求相对坚挺。

　　作为下游产业的黄金珠宝行业受益于我国人均可支配收入的快速增长和消费升级，近年来已进入高速发展阶段，成为了世界上少数几个珠宝首饰年消费额超过300亿美元的国家之一。从国内金银珠宝类商品销售情况来看，2020年金银珠宝类商品限额以上零售额2,376亿元，同比下降4.7%；2021年限额以上单位金银珠宝类商品零售额为3,041亿元，同比增长27.99%，消费显著回暖。2022年限额以上单位金银珠宝类商品零售额为3,014亿元，维持在较高水平。从地域发展来看，作为商业零售行业的细分行业，黄金珠宝业的发展与当地的经济发展水平、人均收入水平有高度相关。

　　上海地处经济发达的长江三角地区，地方人口密度大，人均消费水平较高，优良的地域环境为黄金珠宝市场旺盛的消费需求提供了有力支撑。上海金铺布局大量集中在豫园商旅区、南京路步行街等一些核心商圈，品牌主要集中于老凤祥、老庙黄金、亚一金店、城隍珠宝等。

　　从国际环境来看，国际经济复苏的前景尚不明朗，发达国家货币政策失衡的问题在短时间内不会改变，巨大的流动性存量是金价最强有力的支撑；宽松货币政策的背景下，各国政府紧缩财政开支，GDP增速放缓将导致流动性进一步提高，推动金价持续上升；此外，随着世界经济不确定性的增强，黄金的货币属性越来越凸显，是唯一经过时间检验的、不可替代的、全球性战略资产，是各国金融储备体系的基石，在维护国家金融稳定、经济安全中具有不可替代的作用。

　　在消费持续升级、婚育高峰以及高通胀背景下黄金保值增值投资等需求的带动下，我国的黄金饰品消费市场仍存在很大发展潜力。尤其考虑到中国的婚嫁习俗：我国计划生育政策从1977年开始实施，现在第一代独生子女已迈入婚嫁年龄。根据中国传统结婚习俗，金银珠宝类商品的采购在结婚总支出中占比较高。据全国婚庆消费与发展高峰的资料显示，我国每年约有1,000万对新人结婚，婚庆消费总额达2,500亿元，其中至少10%用于珠宝消费，即每年创造250亿元以上的黄金珠宝消费量。此外，随着年轻消费者群体的不断壮大，对黄金在产品款式、材质工艺等个性化需求更加多元。2021年我国黄金市场“古法金”、“花丝工艺”等消费热情不断上升，技术创新推动黄金饰品时尚化发展。在钻石市场上，培育钻场逐渐被打开，相较于天然钻石，培育钻在款式设计、色彩选择上更为多样化，更能满足年轻消费群体对个性化的需求，且价格显著低于天然钻石。未来随着消费者对培育钻的认知的提升，将推进培育钻持续渗透和规模化发展。

　　总体来看，未来一段时期，黄金珠宝行业总体趋势向好；品牌建设、产品创新将是未来的营销焦点；黄金保值增值的投资需求仍将保持增长；网销渠道前景广阔。受益于黄金珠宝饰品行业未来良好的发展前景，发行人黄金珠宝产业对外拓展的步伐将进一步加大，但同时受黄金价格上涨因素的影响，以及批发业务规模的扩大，未来该板块的资金需求量也会相应增长。

　　商业综合运营是指多合一的城市功能区，即将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

　　我国城市商业综合体综合发展进行可以分为三阶段：二十世纪七八十年代，以传统百货市场为中心的商业中心形成。二十世纪九十年代，购物中心逐渐成为主流，集聚了购物、娱乐、餐饮、文化等多功能模式。到了二十一世纪，随着城镇化进程加速和交通网络的发展，居民消费方式多元化，城市商业形态和级别不断发展，大型商业综合体成为主流。

　　我国经济进入“新常态”以来，中国消费市场和消费客群变化显著。随着人口结构变化、经济结构转型升级、新型城镇化的深入推进、房地产由“产销模式”向“资管模式”的转变、中产阶层群体的壮大、“新零售”概念的兴起、多元化的资本合作等这些新变化、新趋势的出现，都为商业地产提供更广阔的发展空间。更加注重对消费人群的分析，更加精准的产品服务定位成为未来商业发展的一大趋势。在电子商务繁荣的今天，实体商业更加关注于为顾客带来体验式消费及全方位的服务，打造符合消费者预期的购买场景，完善布局特色鲜明的商业空间，努力突破同质化竞争的壁垒，实现精准的目标人群定位和差异化的业态发展，以满足消费者多元化、个性化的需求。差异化发展成为商业地产发展的主要趋势。

　　国家统计局数据显示，2022年末我国城镇化率提升至65.22%，城镇化进程的快速推进及城市空间的急速扩大，带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019年末行业整体基础物业管理面积约300亿平方米，至2030年行业整体基础物业管理面积有望达到560亿平方米；2019年行业整体收入规模约1万亿元，至2030年有望达到2.5万亿元。物业管理行业市场规模仍处于持续增长过程中。

　　此外，行业集中度不断拉升。中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额约为7.83%；2021年百强企业市场份额首次超过50%，达到52.31%，较2007年增长超过44个百分点。虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中，行业集中度明显提升。

　　自住房福利货币化改革以来，经历近20年的发展，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业之一。根据国家统计局数据，2020年，全国商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173,613亿元，同比增长

　　8.7%。2021年我国商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181,930亿元，增长4.8%。2022年，全国商品房销售面积135,837万平方米，同比下降24.30%；商品房销售额133,308亿元，同比下降26.73%。

　　2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。

　　2021年，“十四五”规划全面开启，中央延续“房住不炒”，“三道红线”政策效果愈发显现。与此同时，房地产企业融资受限，房地产行业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。

　　2022年，受国内宏观经济不景气影响，我国房地产行业整体经历了深度调整。商品房销售面积和金额出现了双降局面。2022年底，不少城市开始调整地产调控市场，释放购房需求；央行、银保监会也提出开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。证监会同步提出在涉房企业股权融资方面调整优化5项措施：①恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；②恢复上市房企和涉房上市公司再融资；③调整完善房地产企业境外市场上市政策；④进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；⑤积极开展不动产私募投资基金试点。中央和地方层面连续释放积极信号，引导行业预期向好，为行业平稳健康发展奠定基础。

　　受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长的“黄金时代”；然而近年来，尽管中国经济仍将保持中高速增长、城镇化仍将继续推进，但人口红利的衰减和中国经济进入新常态带来的宏观经济增速下滑仍将使得地产行业面临调整局面。

　　2020年以来，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进，同时优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，更有利于市场平稳运行。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策稳定性、合理性、长效性。

　　展望未来市场，随着我国宏观政策调整，中央和地方层面连续释放房地产行业积极信号，引导行业预期向好，但需要明确，我国“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变城市化进程阶段。2023年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进，同时优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，更有利于市场平稳运行。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策稳定性、合理性、长效性。

　　从行业整体来看，国内珠宝行业已形成国际品牌、港资品牌及内地品牌三足鼎立局面，不同类型的品牌所覆盖客群有所分化。国际品牌主要包括两类，一类是以蒂凡尼、卡地亚以及宝格丽为代表的高端奢侈珠宝品牌，具有悠久的历史和丰富的文化内涵，主要覆盖一二线城市中消费能力比较强的人群；另一类是以施华洛世奇、潘多拉等为代表的时尚珠宝品牌，定位潮流轻奢市场，主要覆盖年轻消费者。港资品牌主要包括周大福、周生生、六福珠宝等，主要定位中高端市场，近年来部分品牌也通过加盟形式在内地市场进行下沉。内地品牌可以分为全国性品牌和区域性品牌，全国性品牌以老凤祥、周大生、老庙、亚一等为代表，定位中端及中高端市场；区域性品牌以菜百首饰、曼卡龙为代表，主要凭借在特定区域的渠道优势和口碑沉淀成为当地的强势品牌。除此之外，国内市场还存在大量的长尾品牌，也占据一定市场份额。

　　近年来国内珠宝行业集中度逐年上行，不过我国珠宝行业还处于集中度提升阶段的前期，理论上依旧存在上升空间。根据欧睿数据，2022年我国黄金珠宝行业CR5为28.1%，集中度较低，其中市占率前三的均为本土品牌，分别是周大福11.8%、老凤祥7.9%、老庙3.7%。在此趋势下，对于国内市场而言，预计品牌定位面向大众、同时具备一定品牌优势且善于利用渠道下沉的品牌将成为集中度提升进程中的主要受益者，即品牌定位较国际品牌更具广度的国内珠宝龙头在下沉市场更具优势。

　　从消费者偏好来看，目前珠宝首饰的消费需求正朝着个性化、多样化方向发展。珠宝企业通过深度挖掘特定群体的消费偏好，力图在某一细分领域形成竞争优势。中国珠宝首饰行业已经呈现出差异化竞争局面，相同类型的企业之间具有较强的竞争性，不同类型的企业之间的互补性大于竞争性。

　　从销售渠道分析，就实体渠道而言，目前珠宝首饰公司的销售模式主要分为自营和加盟两种，自营模式对企业的资金实力和渠道管理能力要求较高，包括员工管理、市场营销、新开店铺、渠道拓展以及库存控制等，如国际高端珠宝品牌卡地亚、蒂凡尼和宝格丽都是自营模式；加盟模式主要优点是有利于品牌的迅速扩张、获取市场份额，但不足之处是对加盟商的管理和品牌维护能力要求较高。

　　在“双循环”战略及“十四五”规划提出的“全面促进消费”的方针指引下，国内消费市场有望在未来继续保持增长，珠宝行业逐步从宽泛品牌时代，逐步走向品牌细分时代，珠宝企业通过不断强化品牌定位、升级营销策略、提升产品设计能力等措施，实现差异化竞争，适应细分时代的发展需求。

　　目前商业综合运营行业的集中度不高，根据华经产业研究院数据，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。位列2-4位企业名称及市占率依次为新城1.4%、印力1.1%、华润万象生活1.0%、宝龙商业0.9%。

　　物业综合服务行业方面，碧桂园服务、恒大物业、绿城服务以及雅生活服务等进入行业较早的企业凭借经验优势发展较为成熟，业务布局较为全面，营收规模较大，处于我国物业服务行业第一梯队；保利物业、融创服务、彩生活等处于第二梯队；合景悠活、新城悦服务等入行稍晚企业业务发展仍相对较慢，营收规模较低，处于第三梯队。

　　物业开发与销售行业即房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头企业在竞争中占据明显优势。受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长；然而近年来，尽管中国经济仍将保持中高速增长、城镇化仍将继续推进，但人口红利的衰减和中国经济进入新常态带来的宏观经济增速放缓仍将使得地产行业面临调整局面和不断分化的趋势，市场集中度也不断提升；同时，随着融资环境的变化，房地产企业开始尝试更多的低成本融资渠道，并持续推进商业模式创新。

　　随着近几年中国经济正在进入新常态，从粗放型增长转向质量效益型增长，宏观经济从高速增长进入中高速增长区间。我国房地产行业经过二十多年的发展，市场规模已接近峰值，宏观经济增速的放缓和房地产市场长效机制的建立和完善将有力遏制房地产市场过热的现象，但城镇化水平的提高、人均收入增长和居住条件改善的需求仍将为行业的健康发展提供支撑，预计房地产市场有望获得长期稳定的发展，加上人口红利消退，城市化速度放缓，房地产行业也在发生变革。

　　虽然房地产行业整体增长趋缓，但是市场却不断分化，不同城市，不同企业的表现分化日益明显：区域表现方面，经济发展的不均衡和地区差异导致人口向经济发达区域流入、向大中城市不断集聚，拥有人口汇聚能力的一二线核心城市核心区域供求关系保持健康，仍有较大的发展空间，而土地供应量大、人口增长缓慢或净流出的三四线城市房地产市场将承受巨大压力；产品方面，随着市场的完善和竞争的加剧，新产品、新业态不断涌现，消费者进一步细分，房地产业态也更加丰富，开发商的经营策略也更加多元，出现了一批综合性开发商、投资商及服务商；开发商的经营表现也出现分化，主要资产在一二线核心城市的房企资源优势更加突出，长期发展潜力可期；另外，由于融资和品牌的优势，经营规模较大的房企的经营表现也将继续优于小型房企，行业集中度持续快速提升，业内企业间大规模整合、并购事件频繁出现，大型房地产企业强者恒强，具有品牌优势和资本实力的房地产企业，将获得更大的竞争优势并成为行业整合的主导者。

　　珠宝时尚行业的品牌知名度对于珠宝企业提高市场份额、提高定价能力具有举足轻重的作用，也是消费者挑选时的重要参考因素之一。但珠宝品牌的塑造是一个长期的过程，需要持续的投入，不仅是长期的资金投入，更重要的是价值观的持续输出，获得消费者的认同并产生吸引力需要经过长久经营的沉淀和积累。这就意味着本行业的新进入者很难在短时间内树立起富有竞争力的品牌印象，这种印象包括但不限于产品质量、售后服务的优化提升，新进入企业需要很长时间才能在终端获得消费者的认可城市发展规划建议。

　　珠宝首饰行业主要是采用连锁经营方式运营，需要投入足量产品用以铺货。同时，珠宝首饰行业的原材料主要为黄金、钻石、铂金等，初始投入金额较大。行业的新进入者面临一定的资金壁垒。

　　由于当前珠宝首饰行业在不断地发展，市场竞争不断加剧，不管是企业内的战略管理，还是经营过程中的物流管理、销售管理，以及在珠宝首饰行业非常重要的产品设计与创意管理，都需要各种方面的人才来支持、提升公司的核心竞争力。本行业的新进入者较难在短时间内找到或培养出足够多的合适人才，尤其是在业内较为知名的饰品设计师和经营管理者。

　　营销渠道是珠宝零售企业的核心资源，是提升品牌知名度和市场影响力以及提高产品盈利能力的关键所在。建设覆盖面广、质量高的销售终端是珠宝零售企业的主要竞争策略之一，而城市核心商圈的销售门店往往具有稀缺性，因此导致建设终端渠道的竞争较为激烈。另外如何在各个网点上合理分配存货、人力资源也需要一定的行业经验积累。新进企业很难在短时间获得渠道优势，形成了一定的渠道壁垒。

　　随着生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌优势的物业服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。优质品牌价值的物业服务企业往往是在不断高标准、高质量满足客户各方面需求的基础上积累起良好的口碑，获得客户的认可，同时强大的品牌影响力亦可为企业带来较强的市场拓展能力和较高的物业服务费及续约率。因此，具有品牌影响力和服务质量高的物业服务企业具备更强的市场竞争力，这就使得品牌成为了物业服务企业坚实的壁垒，有力的保障了企业自身市场占有率的稳定及业务拓展能力的逐步提升。

　　物业服务企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，并有效控制运营成本。

　　现代物业管理行业正在向专业化转型，业主对物业服务企业的服务需求逐步提升，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业服务企业发展的重点，也成为物业管理行业壁垒之一。

　　优质的土地资源是进入房地产行业的主要壁垒之一。土地资源作为房地产行业的核心生产要素，对于房地产企业的生存与发展起着至关重要的作用。城市优质土地资源具有稀缺性与不可再生性，伴随着房地产行业的快速发展，现有城市的优质土地资源已较为有限，且市场竞争激烈。因此，新进入的企业往往面临着土地资源稀缺与土地成本持续升高的压力，进入行业的门槛较高。

　　房地产开发行业具有资金密集和投资周期长的特点，对资金投入的需求较大，购置土地储备、项目开发也都需要房地产企业投入大量现金。这些对于新进入企业的资金实力提出了较高的要求。

　　房地产开发流程较长，涉及土地获取、项目策划、规划设计、建设施工、销售推广以及售后服务等诸多环节，受到土地、建设、市政、消防、环保等众多政府部门的审批和监管，须协调供应商、承包商、设计、销售等各方资源。目前我国主要房地产开发企业经过多年积累，已经形成了完善的流程管理机制，熟悉各个环节的重点、要点，具备协调各相关方的能力。新进入企业难以在短期内获得足够经验，从而保证业务的有效开展。

　　黄金珠宝行业的发展速度与国民经济发展速度具有一定正相关性。随着居民可支配收入的提高，消费者对黄金珠宝的购买力和购买也会随之增强，从而带动黄金珠宝产品产业链的发展。因此，该行业的周期性与国家经济增长的周期性基本保持一致。

　　从区域分布上看，境内黄金珠宝首饰企业分布不平衡，存在一定区域性特征。企业和品牌的发展与经济发达的省市紧密相连，境内较有实力的黄金珠宝品牌主要分布在东部及南部沿海经济发达地区。

　　从季节特征上看，本行业主要受节假日和婚庆消费影响较大，节日消费会刺激黄金珠宝产品销量。受国庆、元旦、春节等节庆影响，第一季度及第四季度为传统销售旺季，其余时间销售情况基本平稳。

　　在黄金珠宝行业的发展初期，渠道建设是提升品牌影响力的关键性因素，以渠道建设为驱动的黄金珠宝企业可在短时间内高效提升品牌知名度并完成初始客源积累。但随着消费层次的日益提升及审美视角的不断变化，消费者对品牌底蕴深厚和辨识度高的黄金珠宝品牌将产生更强烈的品牌认同。在渠道建设达到一定程度后，企业需着眼于产品设计和工艺技术城市化进程阶段，不断提高品牌价值，进而有效强化消费者的品牌认同，努力增强品牌外溢效果，以提升品牌可持续竞争力。

　　另外，核心商圈作为优质渠道资源，具有人流量大且易于转化为实际消费的特点。核心商圈等优质渠道资源可有效提升企业的品牌影响力。国际及国内知名的黄金珠宝企业大多通过建立核心商圈旗舰店、进驻高端商业中心、在枢纽机场开设专卖店等方式来增强对终端渠道的有效沉淀。渠道资源将直接影响黄金珠宝企业的盈利能力和可持续竞争力。

　　目前国内黄金珠宝行业仍存在材质相近、款式相仿的情况，产品同质化严重。创新能力缺乏的状况在中低端品牌更为常见。随着消费者审美的日益多元化和90后、00后等新生消费群体对品质的追求，黄金珠宝首饰的工艺技术、设计款式、品牌文化日益被消费者看重。因而，产品原创设计能力将成为企业竞争的重点，未来将直接决定企业品牌价值和层次。

　　商业综合运营与物业综合服务行业无明显周期性，行业发展区域性与各地经济发展水平呈现高度相关性。

　　商业综合运营行业将在消费升级这一长期趋势下向打造全业态新型商业综合体目标迈进，重视其体验、服务以及社交等功能，齐聚零售、商超、餐饮、娱乐及健康等多元业态，注重场景式、体验式消费需求，实现商业综合业态的全新升级。因此，对商业综合运营商的运营能力、管理能力、招商能力及商业嗅觉提出更高的要求。同时，随着商业地产的运营管理精细化程度不断提升，商业地产商的盈利能力与其能否提供优质的资产运营服务紧密相关。区别于依赖大规模投资商业地产开发，越来越多的企业以轻资产模式运作资产，通过品牌、运营、客户、渠道管理等方式聚焦专业资产管理服务。

　　物业综合服务行业集中度明显提升。中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额约为7.83%；2021年百强企业市场份额首次超过50%，达到52.31%，较2007年增长超过44个百分点。虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中。

　　科技运用将不断深化。物业服务企业一直积极借助科技进步及应用的普及来提高管理能力、提升服务品质、降低管理成本，并成功取得新进展。例如，通过积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。通过深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率等。

　　物业开发与销售行业在近20年来维持持续繁荣，行业无明显周期性。受新房交付时间习惯影响，本行业收入确认存在一定季节性，主要集中于四季度。行业发展区域性与各地经济发展水平呈现高度相关性。

　　供给端，2023年房地产新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏，同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，房企新开工规模或难有明显改善，保交楼、引导房地产市场底部修复是重点，供给端将逐步平稳，以去库存为主。

　　投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工有望逐渐改善，进而对投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。

　　需求端，虽然我国中长期住房需求释放动能回稳，但在国家层面支持下，全国商品房销售情况仍有望回暖，销售面积有望实现正增长。

　　除土地外，资金已成为制约地产公司发展的第一要素。在银行仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，具备实力的大型房地产企业将会受益。

　　我国政府为鼓励和发展黄金珠宝行业，先后出台了不少有利政策措施。2003年5月，中国人民银行停止执行包括黄金制品生产、加工、批发、零售业务在内的26项行政审批项目，标志着黄金、白银等贵金属及其制品从管理体制上实现了市场的全面开放。在黄金和钻石的进口税收政策方面，国家已对进口黄金和黄金矿砂免征进口环节增值税，在产业政策上给予黄金珠宝行业以极大的支持。

　　近年来，政府为鼓励黄金珠宝市场的发展出台了一系列措施，营造了良好的外部政策氛围。在宏观政策方面，工业和信息化部陆续发布了《促进黄金行业持续健康发展的指导意见》《关于推进黄金行业转型升级的指导意见》等。在行业标准方面，为了培育和规范黄金珠宝市场的发展，国家已相继制定一系列标准和规定，如《金银饰品标识管理规定》《首饰贵金属纯度的规定及命名方法》《珠宝玉石及贵金属产品分类与代码》及《珠宝玉石鉴定》《钻石分级》等。以上标准和规定的制定，为规范黄金珠宝市场和促进消费奠定了良好的基础。

　　改革开放以来，我国经济一直处于持续快速的发展时期，人均生活水平和物质文化需求持续改善。近年，我国城镇家庭人均可支配收入不断提升，按人均GDP标准测算，我国正处于消费多元化升级阶段（人均GDP4,000-10,000美元），消费水平及消费品质的升级将有效推动黄金行业发展。

　　伴随着城乡居民可支配收入的提高，在我国经济结构转型与调整的宏观背景下，我国城乡居民消费者在满足基本生活需要的基础上，逐渐增加对可选择消费品的消费。黄金珠宝产品作为可选择消费品，预计将继续保持稳定增长。

　　随着审美水平和认知观念的不断更新，人们对黄金珠宝首饰的消费观念也在逐步发展变化，消费需求正转向个性化和多元化，对款式和工艺设计亦有更高追求。新的观念和需求催生出首饰加工制作的新技术和新工艺，而新设计和新产品亦能刺激和打开更广阔的需求消费空间，黄金珠宝消费也将更加多元化。

　　随着我国经济持续快速发展，我国黄金珠宝行业的市场规模不断扩大。由于境内黄金珠宝企业尚处于品牌建设阶段，品牌意识相对薄弱，缺乏明确定位和长远的发展战略，缺少差异化的产品策略。伴随着终端市场竞争日趋激烈，部分厂商开展低层次产品价格战，既削弱了企业的竞争力和品牌形象，又制约了行业的良性健康发展。此外，国际珠宝品牌商不断加大在我国市场的渗透力度，行业竞争加剧，细分市场分割明显。

　　黄金珠宝行业需要大量款式设计、品牌运营、黄金珠宝制造等方面的专业人才。此前，国内黄金珠宝企业对款式设计人才培养缺乏足够的重视，对原创产品研发投入力度不够。

　　目前国内黄金珠宝企业虽开始注重产品设计，但与国外知名黄金珠宝企业相比，其原创设计能力欠缺，缺乏经典品牌产品。总体而言，国内黄金珠宝企业的产品工艺水平、款式设计、价格档次等差异较小，同质化严重。众多珠宝首饰企业的产品在品种、品质、外观款式和风格上相似，导致了无法突出各自品牌的特色，难以具备持续竞争力。

　　物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》（2019年）中，归属于鼓励类第四十二项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。近年来，国家对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。

　　2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

　　城镇化快速发展是物业行业发展的重要推动力。“十四五”时期，我国仍将处于城市化进程发展较快的阶段。我国的城镇化率已从1980年的19.40%提高到2022年的65.22%。2022年7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确我国仍处于城镇化快速发展期城市化进程阶段，城镇化动力依然较强。城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。我国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

　　互联网及智能化技术的不断提升与发展，其应用不仅能使得物业管理效率大幅度提升，同时还能促使物业服务企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。借助互联网及智能化技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等，提高居民生活便捷性的同时也发展了新的盈利点。多元业务发展首先在百强物业企业初见成效，中国指数研究院数据显示，2017-2022年，百强物业企业多种经营收入贡献度从18.20%提升至20.92%，且呈现逐年上升的态势。

　　2022年，我国第三产业增加值638,698亿元，同比增长2.3%，占比为52.8%，提升空间广阔。以金融业、医疗、娱乐等为代表的现代服务行业发展迅速，使得办公楼、购物中心等商业地产业态具备持续扩张的发展潜力。随着我国城镇化水平的进一步提高与经济复苏发展，消费升级趋势将势不可挡，新的消费群体带来消费偏好的变革，文体娱乐、餐饮服务等新兴服务业具有较大潜力。

　　房地产业是商业综合运营与物业综合服务行业的上业，行业的发展与上业联系紧密。房地产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用，政府历来十分重视房地产业的监管和调控。上业的政策变动将会给物业管理行业带来一定的经营风险。

　　商业综合运营与物业综合服务行业作为劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较大。近年来，随着职工工资标准和社保福利的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。

　　人力资源是商业综合运营与物业综合服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队已构成企业的核心竞争力。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动性较大，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业管理行业对懂技术、善管理、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。

　　电商模式的崛起对我国传统线下零售商业业态带来巨大的冲击与压力。据国家统计局数据显示，2022年全国网上零售额13.79万亿元，同比增长4%。其中，实物商品网上零售额11.96万亿元，同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重已达27.2%。随着线上购物、电子支付等足不出户的消费方式成为人们日常生活的常态，传统商业地产模式的发展遭遇阻力。虽然从长期角度而言，线下实体零售仍将在与线上零售的竞争中占据主导，但也迫使众多商业地产企业通过技术更新、模式升级、运营精细等方式将独有的线验感与线上便捷感相融合，在电子商务的大潮中赢得一席之地。

　　2022年下半年以来，国内密集出台房地产支持政策。2022年11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。2022年11月23日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。2022年11月28日，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会决定在涉房企业股权融资方面调整优化5项措施，具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。随着国家政策方面的支持，房地产供需的疲软情况有望得到改善，进而迎来整体的复苏。

　　中国房地产市场刚需刚改需求依然巨大：一是中国人均GDP追赶发达国家空间和潜能很大；二是房地产与未来社会经济发展中的制造业数字化转型、产业链升级、扩大中等收入群体、农业人口市民化密切相关；三是我国城市化进程中的拆迁和城镇化率仍有提升空间。

　　根据克尔瑞数据，2023年 1月份中国Top100房企仅实现销售操盘金额3,542.9亿元，同比去年1月份降低32.5%，环比去年12月份销售金额降低48.6%。虽然自2022年下半年以来，各级政府采取了大量的房地产支持性政策，但楼市整体仍旧低迷，预期中的回暖和复苏并未出现。消费者信心依旧不足。若后期消费者信心恢复较慢，将影响我国房地产整体复苏进程。

　　政府历来十分重视房地产业的监管和调控，针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此，房地产相关行业受宏观政策影响较大。房地产业的政策制定主体复杂，政策手段丰富多样，而且由于我国房地产业发展迅速，法规及监管体系需要完善之处较多，因此，政策推出的节奏也较为频繁。

　　黄金珠宝行业的上游是黄金、白银、铂金、钻石、玉石的开采、冶炼、加工行业。随着上业生产工艺的进步，未来将持续为黄金珠宝行业提供高质量产品，可有效满足黄金珠宝行业对材料及工艺的需求。下游为产品的最终消费者。我国具备人口优势，且伴随人均可支配收入的提高和黄金珠宝消费的多元化发展，我国黄金珠宝行业拥有广阔且不断壮大的消费群体影响城市发展的因素。

　　商业综合运营与物业综合服务行业的上游产业主要包括建筑行业、建材行业以及机械设备行业等，具体包括：商业地产设计阶段的建筑设计和结构设计企业；开发建设阶段涉及的建筑施工与基础设施配套建设企业、水泥、钢铁、玻璃等建筑材料企业、机械设备制造和设备租赁企业等。

　　商业地产在项目开发及运营过程中下游产业除了包括零售业、住宿业、餐饮服务业之外，装修过程又带动了家电、家具、装饰行业发展，前期开发及招商过程又推动了金融服务业的发展。

　　房地产开发与销售的上业涵盖：土地市场、为房地产行业提供材料的供应商，提供建筑劳务的建筑公司、装修公司，提供其他服务的广告公司、运输公司等。

　　房地产开发与销售的下业包括：为房地产销售提供服务的代理商、经销商，以及为房地产提供服务的物业公司等。代理商与经销商主要以撮合客户交易二手房为主，其有效的活跃了二手房交易市场，提升了房屋的供给量与需求量，营造了良好的房地产市场氛围。物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。物业管理对于房地产开发建设、销售、使用的全过程起着至关重要的作用，良好的物业管理能够为房地产企业加强品牌效应，提升房地产企业的销售量，增加产品的附加值。

　　公司主营业务涉及珠宝时尚等消费升级行业、商业综合运营与物业综合服务行业及房地产行业，均属于市场化程度高、竞争十分激烈的行业。

　　国内珠宝时尚行业集中度较低，具有全国性或跨区域影响力品牌企业较少，竞争策略的同质化现象较为严重。一方面，中国的黄金珠宝业正进入成长期，具有进入壁垒低、行业集中度低、毛利率低的特征，市场开发潜力高，广阔的市场容量吸引了众多外来品牌，现已形成了内资、港资、外资珠宝商三足鼎立的竞争局面。另一方面，随着近年来国内黄金珠宝企业不断加大连锁经营网络，加快市场拓展速度，加盟店和经销网点的快速增加使得国内黄金珠宝业销售中批发业务占比不断提高，由于零售业务的毛利率要明显高于批发业务的毛利率，批发业务比重的提高会造成毛利率行业总体出现下降。

　　目前商业综合运营行业的集中度不高，根据华经产业研究院数据，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散。物业综合服务行业的集中度逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中。

　　近年来房地产行业集中度持续上升，公司房地产业务虽然具有较大规模并具有相当的差异化竞争策略，但并未进入我国房地产行业第一梯队，在企业规模、市场影响力方面仍有较大的进步空间。

　　豫园股份在中国黄金珠宝市场属于第一梯队，根据欧睿数据，2022年我国黄金珠宝行业CR5为28.1%，集中度较低，其中市占率前三的均为本土品牌，分别是周大福11.8%、老凤祥7.9%、老庙3.7%；其中，老庙为公司的主要黄金珠宝品牌之一。

　　近年来，公司珠宝时尚业务营收继续保持良好增长态势。公司拥有“老庙”、“亚一”两大全国知名品牌，截至2023年6月末，“老庙”和“亚一”品牌门店达到4,892家。近年来战略转型，豫园珠宝时尚集团致力于构建行业C2M生态系统，以家庭为单位描绘用户画像、构建消费场景，与上游高效合作，快、准、好地通过老庙与亚一品牌直接服务于家庭客户。

　　公司围绕“豫园商城”为核心的商业旅游文化品牌，形成了现有独特的商业综合运营与物业综合服务业务。随着大豫园片区进一步开发，公司将扩大公司的商业文化空间布局，功能定位上实现互补，与BFC外滩金融中心以及复星艺术中心，构成一个融合文化、艺术、娱乐、消费、金融、商业和自然景观的综合街区，打造上海城市中央活动区的中心区域。近年来，公司通过海外扩张，拓展了位于日本的度假村业务。

　　公司物业开发与销售业务虽然规模较大，但并未进入我国房地产行业第一梯队，在企业规模、市场影响力方面仍有较大发展空间。

　　报告期内，公司物业开发与销售业务稳健良性发展。2021年，在整个房地产形势并不乐观的大前提下，公司物业开发与销售业务在主要财务指标销售额、投资、利润等方面都基本完成目标，在上海、苏州、成都、佛山等核心城市获取了优质项目。产品方面，高效率、高品质的住宅标准在各个城市公司开始逐步推行城市发展规划建议，总体满意度有所上升。同时，2021年公司加大房地产业务合作开发的力度，强化了公司房地产业务的稳健良性发展。2022年，公司物业开发与销售业务努力应对宏观、行业环境的不利影响，顺应市场变化，稳健经营，聚焦主业，新获取豫园核心商圈福佑路等优质地块。

　　周大福珠宝集团有限公司成立于1929年，于2011年在港交所上市，是中国香港知名珠宝公司，主营珠宝玉石金饰业务，是集原料采购、生产设计、零售服务为一体的综合性经营企业。公司采纳垂直整合业务模式营运，专注于主流珠宝及名贵珠宝，包括珠宝镶嵌首饰、铂金/K金产品、黄金产品以及钟表。2023财年公司实现营业收入831.79亿元，实现净利润47.14亿元。

　　周生生集团国际有限公司成立于1934年，于1973年在港交所上市，是中国香港第一家珠宝业股票上市公司，是大中华地区著名珠宝饰品制造及零售商。公司通过四个分部经营其业务。珠宝制造及零售分部从事珠宝制造及零售以及经营零售店。贵金属批发分部从事贵金属买卖。证券及期货经纪分部提供证券和期货的经纪和买卖服务。其他业务分部从事物业投资和其他与珠宝相关的业务。2022年公司实现营业收入183.97亿元，实现净利润4.04亿元。

　　老凤祥股份有限公司成立于1992年，并于2009年实现借壳上市，主要从事黄金珠宝首饰、工艺美术品、笔类文具制品的生产经营及销售。老凤祥品牌创始于1848年，是国内历史悠久、知名度较高的珠宝首饰连锁零售企业。2022年公司实现营业收入630.10亿元，实现归母净利润17.00亿元。2023年上半年公司实现营业收入403.44亿元，实现归母净利润12.73亿元。

　　中国黄金集团黄金珠宝股份有限公司成立于2010年，并于2021年上市，是一家覆盖全国市场的综合性黄金珠宝领军企业。中国黄金主要产品包括金条、黄金首饰、黄金制品、K金珠宝类产品等，其中金条为中国黄金重要产品。2022年公司实现营业收入471.24亿元，实现归母净利润7.65亿元。2023年上半年公司实现营业收入295.67亿元，实现归母净利润5.37亿元。

　　北京菜市口百货股份有限公司主营业务为黄金珠宝商品的原料采购、款式设计、连锁销售和品牌运营。公司是北京市场收入规模领先的黄金珠宝企业，也是国内黄金珠宝行业中直营收入规模领先、单店收入规模领先，线上线下全渠道经营的黄金珠宝专业经营公司。2022年公司实现营业收入109.90亿元，实现归母净利润4.60亿元。2023年上半年公司实现营业收入83.61亿元，实现归母净利润4.12亿元。

　　潮宏基是一家高档时尚珠宝首饰的研发、生产和营销型企业，主要产品为珠宝首饰和时尚女包，核心业务是“CHJ潮宏基”、“VENTI梵迪”和“FION菲安妮”三大品牌的运营管理。2022年公司实现营业收入44.17亿元，实现归母净利润1.99亿元。2023年上半年公司实现营业收入30.06亿元，实现归母净利润2.09亿元。

　　王府井是一家专注于百货业态的全国性连锁零售企业。前身是享誉中外的新中国第一店——北京市百货大楼，创立于1955年。公司紧紧围绕“提升、发展”两大主题，在全国积极推进百货连锁发展，在华北、华南、西南等区域已开设了多家百货门店。2022年公司实现营业收入 108.00亿元，实现归母净利润1.95亿元。2023年上半年公司实现营业收入63.80亿元，实现归母净利润5.18亿元。

　　南京新百始建于1952年8月，1993年在上海证券交易所正式挂牌上市，成为南京市首家商贸类上市公司，是“中华老字号”企业。2022年公司实现营业收入64.31亿元，实现归母净利润7.23亿元。2023年上半年公司实现营业收入32.38亿元，实现归母净利润3.22亿元。

　　重庆百货是重庆市最早的国有商业企业和第一家商业上市公司。公司已形成了百货、超市、电器、汽车贸易等多业态发展的经营格局，培育了电子商务、消费金融、供应链金融及质量检测等新兴产业，旗下拥有“重百”、“新世纪百货”曾获中国驰名商标保护城市发展规划建议。2022年公司实现营业收入183.04亿元，实现归母净利润8.83亿元。2023年上半年公司实现营业收入101.55亿元，实现归母净利润9.06亿元。

　　华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。公司为最大的住宅物业组合之一提供物业管理及增值服务。公司亦管理及运营购物中心和写字楼等多种不断扩大的商业物业组合。2022年公司实现营业收入120.37亿元，实现净利润22.06亿元。

　　保利发展控股集团股份有限公司成立于1992年，并于2006年上市。公司致力于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”，以不动产投资开发、资产运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。2022年，保利发展控股位居《福布斯》世界排名第189位，行业领导品牌TOP3。2022年公司实现营业收入2,811.08亿元，实现归母净利润183.47亿元。2023年上半年公司实现营业收入1,370.27亿元，实现归母净利润122.22亿元。

　　招商蛇口是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”。2022年公司实现营业收入1,830.03亿元，实现归母净利润42.64亿元。2023年上半年公司实现营业收入514.42亿元，实现归母净利润21.53亿元。

　　华润置地有限公司成立于1994年，并于1996年于港交所上市。公司从事销售与发展物业的投资控股公司。公司及其子公司通过四大分部运营：销售与发展物业分部，物业投资及管理分部，酒店经营分部，建筑、装修服务及其他分部。投资物业包括商业楼，写字楼，酒店等。2022年公司实现营业收入2,101.74亿元，实现净利润280.92亿元。

　　大悦城控股集团股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态以住宅为主。2022年公司实现营业收入 395.79亿。