近日，恒大研究院通过对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元进行了度分析，发布了城市发展潜力100强榜单

　　近日，恒大研究院通过对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元进行了度分析，发布了城市发展潜力100强榜单。根据榜单，深圳超北京排在首位，深北上广稳居前四；人口现状方面，人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起；城市群和大都市圈发展成为趋势。

　　根据榜单，深圳占据城市发展潜力榜首，北京、上海、广州紧随其后。一线城市强者恒强，牢牢占据榜单前四。二线城市中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会城市，厦门城市社会学意义、青岛等计划单列市，苏州、东莞、佛山等发达地级市进入前20名。省会城市除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。

　　在前50名城市中，东部地区多达32个，中部、西部、东北地区分别有6、8、4个。除直辖市、省会城市和计划单列市外，前50名其余地级市大多分布在长三角、珠三角地区，其中长三角城市群8个，珠三角城市群4个，海峡西岸城市群、山东半岛城市群各2个。

　　分地区看，东部、中部、西部地区排在200名之后的城市占比分别为4.6%、22%、64.1%；东北地区有30座城市位列200名之后，占本区域地级单位个数的83.3%，发展潜力总体靠后城市社会学意义。百强城市以全国13%的土地，集聚50%的人口，创造约73%的GDP，占全国商品住宅销量的约62%。

　　根据榜单，2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，其中处于24个千万级大都市圈的有54个。

　　为了更好地发展，人们往往会根据地区经济发展状况自发用脚投票，所以人口分布和流动趋势最直接地体现了城市的发展现状和潜力。从历史上看，我国大规模的人口流动呈现出明显的阶段性特征。

　　从改革开放后至2010年左右，人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动。2010年以来，随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接以及老一代农民工老化，部分人口逐渐回流中西部，东部人口增速总体减缓，而东北地区人口开始负增长。

　　从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓。

　　过去二十年，城市的人口集聚格局发生深刻变化。除京沪从2013年开始主动控人外，其他城市近期多在“抢人”、但成效各异。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五个城市为上海、北京、苏州、深圳、天津，分别年均增加66、61南京的城市发展史、37、34、31万。

　　2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五个城市为天津、北京城市发展带来的利弊、上海、深圳、郑州，分别年均增加50、42、22城市社会学意义、20、18万。

　　2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五个城市为深圳、广州、杭州、长沙、西安，分别年均增加55、47、26、24、23万；成都、郑州、重庆（主城）常住人口年均增加也超过15万，而传统的人口集聚大市北京、上海、天津、苏州、无锡年均增加不足5万，北京2017-2018年持续两年负增长、天津2017年一度负增长。

　　人们之所以不断地像候鸟一样大规模迁徙，无非是为了追逐更好的经济发展，更高端的产业，更加便利的交通和密度更高的公共资源。

　　根据统计，当前一线%的GDP，二线%的GDP，三线城市的人口份额与经济份额基本持平城市发展看什么指标、分别为33.9%、34.0%，四线城市的人口份额明显低于经济份额、分别为39.7%、24.5%城市发展带来的利弊。总体上看，未来人口将继续向大都市圈和区域中心城市集聚，三四线城市全域人口未来将继续大幅流出。

　　一个城市上市公司数量直接决定了其就业实力和产业创新能力。从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%，一二线%。从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%，一二线%。产业创新排名相对靠前的三线城市主要是绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角城市。

　　而在交通方面，一二线城市占据交通枢纽地位，高铁日始发终到趟数分别高达740、149趟，东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。

　　公共资源是产业发展的配套城市社会学意义，优质公共资源对人口有着明显吸引力。从教育看，直辖市和省会城市多拥有区域内最优质的中小学和高等教育资源，拥有的985/211大学数合计占全国的81%，拥有的在校大学生数量合计占全国的58%；其中，京津沪的一本升学率位居全国前三。从医疗资源看，一线、二线、三线、四线城市每千人口执业（助理）医师数分别为3.2、3.1、2.2、1.9，并且医疗资源的质量差异巨大，全国最优质的医疗资源主要集中在一二线城市。

　　根据相关数据，我国20-50岁人口于2013年见顶，住房需求峰值已过。在供给方面，1978年改革开放以来，特别是1998年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的跨越，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，我国住房短缺时代已经终结。而且，自从“房住不炒”的定位明确之后，政策方面开始趋稳，我国房地产市场进入了一个总体稳定，存量竞争的时代。

　　但是，由于经济发展的地区差异，且调控政策从全国一盘棋向因城施策过渡，房地产市场仍表现出明显的地域差异。

　　2017年以来，一线城市商品住宅销量明显下降，二线城市基本持平，三四线城市受棚改货币化安置比例扩大而继续暴增。各线城市销量暴增的时间呈现轮动特征，一线年商品住宅销售面积同比增长14%，二线%城市发展带来的利弊，三四线%，部分缺乏基本面支撑的三四线城市需求明显透支。

　　从房价周期来看，前期经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳，如供给不足或存在一定上涨压力。2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部分城市及一些省会城市房价已连续低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市场逐渐趋稳。此类城市在一线城市中有北上广深，二线城市中有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改货币化刺激导致房价大涨城市社会学意义、同时缺乏基本面支撑的三四线城市存在一定调整风险。

　　从可售库存看，2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5城市社会学意义、11.4个月，三四线年下半年以来有一定上升。可售商品住宅数据可得性较差，恒大研究院选取了分线样本城市进行分析。

　　一线城：北京、上海、广州、深圳，二线城：天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春南京的城市发展史、杭州、济南、南昌，三四线城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平城市发展带来的利弊、三明、滁州、安庆。

　　2015年以来，得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低，2018年5-6月最低不到7个月，但逐渐上升。2019年3月，一线、二线和三四线城市可售商品住宅去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月。需要注意的是，库存去化周期对销售非常敏感，比如部分城市商品住宅销量当前处于历史低位，一旦成交回暖，去化周期将明显下降。

　　2018年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。

　　以住建部城区常住人口为标准，将城市划分为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类。从人均生产效率看，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。

　　从人均城市建设用地看，大城市明显更节约土地资源，分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递增现象，2017年1000万人以上城市人均建设用地仅74.5平方米，而100-300万、20万以下城市分别为117.3、135.5平方米。

　　所以，以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点南京的城市发展史。

　　在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年》及“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长城市发展看什么指标、辽中南、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群。

　　预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。