2020年，党的十九届五中全会经由过程的《中共中心关于订定百姓经济和社会开展第十四个五年计划和二〇三五年近景目的的倡议》明白提出施行都会更新动作，海内都会纷繁展开都会更新的相干研讨、计划和动作

　　2020年，党的十九届五中全会经由过程的《中共中心关于订定百姓经济和社会开展第十四个五年计划和二〇三五年近景目的的倡议》明白提出施行都会更新动作，海内都会纷繁展开都会更新的相干研讨、计划和动作。

　　都会更新是都会开展中的客观纪律，也是当前中国都会转型开展中的热门。文章基于各种统计数据和都会开展情况，阐发了当前中国都会更新的阶段性特性，次要包罗：都会更新需回应都会发辗转型的需求，既有地盘财务和高容量增加的途径不成连续；待更新范围逐年增长，比年快速建成的都会空间因物资情况老化发生大范围更新需求；财产调解请求空间更新，后产业化历程中都会财产功用调解构成连续的更新需求；急需探究空间增值收受接管的有用路子。

　　今朝，既有建成都会空间的范围曾经到达了相称高的人均程度。根据住房和城乡建立部建立统计年鉴中供给的各都会建立用空中积数据，若以寓居用地1.5、贸易商务2.0、大众效劳0.5、产业物流仓储1.0、公用设备0.5的经历容积率预算，按统计地区范畴内常住生齿计，人均修建范围多集合在70平米至110平米区间，部门都会超越120平米，以至更多。若接纳上述数据为察看量度，可大致告竣以下的判定：相称部门都会的现有建成空间供应整体上曾经超越了当前都会开展程度的需求。认真分类会商，以北上广深为代表的海内开展抢先都会，生齿流向和财产经济对都会开展支持性相对较好，都会在用地和衡宇建立的扩大上相对理性。而且比年来北京和上海曾经开端在其都会整体计划中提出减量开展的思绪，对都会空间范围的增加停止束缚。其他更多都会情临着生齿增加的不愿定性以至是明白的生齿流出趋向，地盘财务依靠迫使都会连续停止地盘出让，既有途径进一步指向更高的都会空间范围。与此同时，已建成和在途建立的都会空间成了难以逆转的超量供应。超越公道范围的建成空间及其所附着的经济事件将成为很多都会开展面对的宏大成绩。

　　数据滥觞：住房和城乡建立部建立统计年鉴、各都会统计年鉴、各都会财务决算陈述（普通大众预算支出不包罗转移性支出）

　　基于中国都会的都会化历程阶段和既有的都会建成范围，都会开展从增量扩大到存量更新的转向是不言而喻的[3]。但因为存量空间革新面对着庞大的产权情况和长处诉求、冗长的协商周期等，面对着更大的阻力，且缺少有用的财税支出，很多都会仍旧将扩大开展期间所构成的地盘财务和高容量增加形式作为开展的次要途径。明显，平移如许的方法至存量地域的都会更新都会景观小品，将进一步推高都会空间容量，使得既有的超前或超量空间供应及其经济成绩更加顺手。住房和城乡建立部近来公布《关于在施行都会更新动作中避免大拆大建成绩的告诉》，便是避免相沿过分房地产化的开辟建立方法停止大拆大建[3]。

　　都会更新是客观征象，功用演替和物资情况更迭不断伴跟着都会的开展演进。整体而言，从都会自立开展中的更迭演进，到环球化历程下财产转移所鞭策的都会经济转型和情况再生，再到后产业化历程中消耗经济和立异经济开展所促进的都会功用和空间情况提拔，因都会开展阶段的差别、表里动力机制差别，都会更新也显现出必然的阶段性特性。对这些阶段性特性和纪律的认知，有助于顺水推舟指导相干事情的展开都会景观小品。

　　颠末40年快速的都会化历程，中国都会当前客观上面对着都会开展动力的转换，从空间消费转向空间效能提拔。建成空间的有用运营成为都会可连续开展的主要议题，而财产功用及其承载空间的连续调解演进伴跟着连续的都会更新。

　　[5]住房和城乡建立部. 住房和城乡建立部关于在施行都会更新动作中避免大拆大建成绩的告诉[EB/OL]. [2021-8-30].

　　西欧都会在上世纪70年月开启的因制作业普遍性转移而构成的都会更新理论同样成为本世纪初以来中国都会连续面对的客观情况。与西欧都会有所差别，中国都会本身所具有的社会经济布景及其开展途径塑造了都会近况，也客观上构成了都会更新的阶段性特性及其需求面临的枢纽成绩。

　　[2]武廷海，张能，徐斌. 空间同享——新马克思主义与中国城镇化[M]. 北京：商务印书馆，2014.

　　在当前从增量扩大到存量更新的转型开展中，以往快速开展中被袒护疏忽的成绩、建立中的投入欠账和日趋进步的开展尺度都使得都会更新面对着各个方面的应战，而原有开展途径的惯性也使得转型开展要在相称工夫内不竭探究，以逐渐成立其面向转型开展的系统化政策法例及手艺标准，增进都会的高质量开展。

　　在这些建成衡宇中，寓居修建约占一半面积。国度统计局的海内衡宇完工数据显现，1981年至2017年时期的室第完工面积约470亿平米，此中商品房的完工面积约为100亿平米。1990年之前建成(即建成超越30年)的室第面积约为120亿平米，2000年之前建成的(即建成超越20年)的室第面积约为230亿平米。即使思索到一部门建成后被撤除的室第面积需从上述数字中扣除都会景观小品，建成20-30年以上的室第曾经占到存量室第的1/4-1/2区间是大致能够肯定的中国都会开展格式。受限于其时的经济投入不敷和对将来糊口程度快速提拔的估量不敷，这些建成20-30年以上的室第遍及存在构造宁静隐患中国都会开展格式、节能机能落伍和设备装备老化严峻的情况，而在一些特定汗青阶段中建成的低尺度室第更是与现有寓居请求之间存在很大差异。这些都使得上百亿平米的老旧小区成了我国都会更新中占比高、笼盖面广的次要使命。

　　今朝海内大都会还遍及处在制作业占比降落、第三财产占比进步的开展历程中。比力阐发海内次要都会在已往20年间的第二财产占比，能够看到财产组成上的“退二进三”是遍及性特性，出格是近来十年来调解的幅度明显（图3）。这一去产业化历程仍在连续停止中，伴跟着都会中间地域产业财产的外迁和产业用地的更新，和都会核心开辟区或科技园区的扩大（表1）。都会中间地域的产业外迁意味着天下层面占都会建成区面积约20%的产业仓储物流用地中1，另有相称部门连续面对着因功用调解而构成的更新需求。与此同时，如创意财产、同享经济、电子商务等一些新兴财产业态的鼓起，也促进了都会华夏有功用空间的更新转换。

　　在既往的都会化历程中，大范围的地盘出让和空间建立，与高速率的都会经济和生齿增加交错在一同[1]。一方面，大批进城的生齿催生了都会用地和空间范围的快速增加；另外一方面，我国地盘轨制和分税制变革促进了处所当局主动的地盘开辟建立举动[2][3]。面向运营性用地的招拍挂成为处所当局收受接管地盘增值的主要轨制东西，拆迁抵偿、地盘一级开辟和当局税费等各项本钱均以空间增量的方法予以均衡，海内都会因此构成了经由过程推高容积率获得收益的开辟建立方法。察看海内都会的生齿、经济、都会建立与当局财务的联系关系性，能够看到比年来，地盘出让支出占到当局普通大众预算支出的相称比例，牢固资产投资和房地产开辟建立对都会的财务支出和经济增加起到主要的撑持感化，一些都会的用地和修建范围增加明显快于生齿增加（图1）。

　　*本文受住房和建立部软科学研讨项目（项目编号：2020-R-004）赞助、清华大门生态计划与绿色修建教诲部重点尝试室赞助。

　　经由过程调解地盘增值收益的分派来保证都会大众长处，不断以来都是都会开辟建立办理轨制的枢纽内容之一。整体来讲，地盘政策、都会计划系统和财税政策配合构成了都会开辟建立长处分派的政策东西集，此中地盘有偿利用轨制起到了主要感化。当前，因为还没有成立起系统化的都会更新办理轨制，更新革新形式多依托于原有轨制系统，可分为招拍挂形式、和谈出让形式和自我更新形式。招拍挂形式面向革新为运营性用地的更新举动，在更新过程当中，经由过程地盘收储并从头出让的方法更新，多构成高地盘出让金和高空间增量。和谈出让方法次要面向非运营性用地，经由过程和谈补交出让金的方法更新，相对招拍挂形式，和谈出让形式指向相对低的地盘出让金和空间增量。自我更新方法不触及产权的转移，若产权方将原有非运营性用地改变成为运营性用地，需补交地盘出让金；假如不改变原有性子，无需补交。该种方法伴跟着相对更低的地盘出让金和空间增量。

　　因为地盘空间增值长处分派不明白的成绩，除招拍挂形式外，和谈出让和自立更新在施行过程当中多处于一事一议的情况。在缺少房产税等二次分派机制，现有的更新次要经由过程空间容量来均衡都会更新本钱并赢利的布景下都会景观小品，为保证都会大众长处中国都会开展格式，在更新中多以必然比例的地盘和空间返还当局（表2）。更新中到场方越多，以空间容量来保证长处的现有系统将招致更高的容积率。别的，都会更新的正内部性，出格是根底设备的更新投入在周边地域所构成的空间增值也还没有有收受接管的有用路子。因而，成立有用的空间增值收受接管路子，构成都会更新在财政上的可连续成为当前中国都会的迫切需求。

　　大范围的建成情况跟着工夫流逝构成了巨量更新需求。根据国度统计局宣布的海内衡宇完工数据，上世纪80年月当前完工的衡宇面积约730亿平米，此中自1981年至1991年建成的衡宇（即距今建成工夫超越30年）面积超越150亿平米，至2001年间完工的衡宇（即距今建成工夫超越20年）面积近300亿平米（图2）。虽然在都会开展过程当中，这些在1981年以后建成的衡宇也有一部门在更新革新中撤除，未有统计数据，但即使以1981年至1991年间的150亿平米建成衡宇撤除一半来预算，在现有宣布的统计数据口径下，完工完成且既存的衡宇也超越600亿平米。加上1981年之前建成且既存的衡宇，存量衡宇整体上范围宏大。这些存量衡宇中，现有建成20-30年以上的修建因制作时的经济投入和手艺范围，和物资质料寿命周期等客观缘故原由，面对着因物理情况老旧而疾速增加的更新整治需求。近20年来建成衡宇的质量有了较大的提拔，但跟着工夫的推移，年均20-30亿平米的建成范围仍将连续构成更新整治需 求。

　　在变革开放后，中国都会开启了汹涌澎湃的城镇化历程，这一历程与环球化历程和财产化历程同步停止。当前天下城镇化率打破60%，内地沿江大都会城镇化率打破75%。微弱的开展动力促进了都会的疾速开展，在阅历了都会建成区的快速扩大和财产功用的范围增加后，都会用地扩大动能削弱，一些都会用地扩大也开端遭到限定。虽然处于差别开展阶段中国都会开展格式、差别地区的海内都会还会有必然数目的新区扩大，但既无数量宏大的建成空间毫无疑问将成为都会功用承接的主体，我国整体长进入了都会空间从增量开展到存量更新的阶段。