2018年1月31日，是个特殊的日子

　　2018年1月31日，是个特殊的日子。这一天，首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会在北京召开，这也意味着房地产企业和行业将走进字典，成为历史。我们将这次具有历史意义的大会发言，称之为“2018年中国房地产工作一号文件”！

　　这个结论，是万房信用评级历时三年的研究成果，我们会把研究成果系列呈现。很可能，在表述上，我们和华夏幸福的官方语境不符，但并不妨碍未来在实践和理论的探讨。

　　世界范围内的城市崛起、衰退、复兴案例接踵而来，它们给中国的城市化进程，带来哪些启示?有中国特色的城市发展之路城市化几个阶段，又将走向何方?

　　梭罗创造了瓦尔登湖的神话城市建设的感悟，他说自己“变得对大自然中这一甜蜜而仁慈的社会如此地敏感”，以至于“想象之中的人类比邻而居的好处”变得“不足挂齿”了。生活在21世纪的人们，无法想象19世纪的城市现场中国发展史，城市生活和物质匮乏、生活环境肮脏联系在一起。所以，你也会和梭罗一样，选择逃离城市。

　　因此，我们如果仅仅从文学作品中做出结论和判断，很容易得出错误结论。不去还原近百年来城市发展史演变现场，就很难找到中国未来的城市化之路，更难以理解1月31日这场合作大会意味着什么?

　　至少，在半个世纪前，美国就发生过这一幕。反应城市衰落的最好例证，就是城市人口的逃离。来看一组数据：

　　而且，他们并没有生活在城市，而是跑到了郊区。跟随他们逃离城市的，还有很多企业。学者们将他们生活工作的地方称之为大都市圈——因为郊区和市区的界限越来越模糊。

　　这里，我们不能不提到一个城市规划大师，她叫简?雅各布斯。她说，你要想体验一座城市的魅力，就是在街道上漫步。她的理论被很多城市的管理者采纳——将迈入20世纪和21世纪的城市拖回到19世纪，将汽车社会退回到步行生活。所以，限制新建大楼的高度，向古老和低矮的建筑看齐做法，在全世界大行其道。

　　一个城市的成长，有两种最简单的方式，或者越长越高，或者平面摊大饼。简?雅各布斯的理论，给城市装上了紧身衣——限制向高空拓展空间的能力。为了方便管理这一能力，城市的管理者发明了一个名词——容积率。

　　但是，城市的生长违背了它的初衷。最初，城市的最高建筑通常是教堂的塔尖。在《创世纪》中，巴别塔的建设者宣布：“来吧，让我们为自己建设一座城市和一座高塔吧，它的高度可以通往天国；让我们为自己传扬名声吧，以免我们被分散在地球的表面上中国发展史。”这是教堂把人类和城市联系起来的最初起源。

　　在此后长达2000多年的历史中，城市的建筑者不敢逾规。在1890年之前，87米高的三一教堂塔尖一直是纽约的最高建筑，它是上帝的纪念碑。

　　19世纪到来后，305米的艾菲尔铁塔，代表城市新时代的到来，它比巴黎圣母院高出了213米。几乎在同时，约瑟夫?普利策的《纽约世界报》的总部建成，它代表城市摩天时代的最初雏形。

　　教堂的塔尖和钟楼可以刺向天空，只是因为这些塔楼非常狭窄，而且除了敲钟人偶尔上去以外，很少有人去攀爬它们。

　　但摩天大楼代表着，同样的土地上，可以建更多的楼房，可以为企业和工人提供更多的空间，可以产出更高的生产效率，成为城市发展的引擎。它对吸纳人口的好处显而易见，摩天大楼提供了更多的楼房，买房就变得便宜，即便是在人口密度更高的地方。

　　没有人想离开城市，特别是城市中心的繁华之地。但是，简?雅各布斯的支持者越来越多，城市向上成长，变得越来越困难，城市的房屋供应也就越来越少，房价越来越高城市建设的感悟。

　　保护城市没有错。但保护的代价却是巨大，它让城市的房屋价格居高不下、公寓面积越来越小，以及越来越拥堵的交通。

　　在巴黎，一栋新建筑的第一关，就是必须要通过拜占庭程序，即保护原有的建筑遗产城市建设的感悟，不要让新建筑遮挡周围建筑。

　　比如印度的孟买，中心城区的新建项目平均低于一又三分之一层的水平。这也意味着孟买的城市中心区的人口密度在郊区水平之上。

　　塞缪尔?约翰逊有句名言：“当一个人厌倦了伦敦的时候，他就厌倦了生活，因为伦敦拥有生活能够提供的所有东西城市建设的感悟。”

　　你虽然喜欢伦敦，但伦敦越来越成为富豪生活的理想之地——紧邻着伯灵顿大街中国发展史，有林奈学会、皇家天文学会和皇家艺术学院，而且它们就在辉煌壮丽的帕拉迪奥风格的大厦中；乘坐伦敦的出租车只需要几分钟就可以到达伦敦西区的剧院，或看到国家美术馆的藏品。

　　据《福布斯》杂志调查城市化几个阶段，伦敦的舒适环境已经帮助这座城市吸引了32 位亿万富豪，这在全球最富有的富豪中占了相当高的比例。在这些拥有巨额财富的伦敦人中中国发展史中国发展史，大约一半的人并不是英国人。

　　19世纪和20世纪初期，城市通常位于有生产优势的地方，企业家们看中那里的港口和煤矿。但是中国发展史，到了21世纪，熟悉的城市变成一个有消费优势的地方，它能吸引成功的企业家城市建设的感悟，因为那里的生活质量更高。

　　但是城市化几个阶段，这却是城市的灾害，更多的产业精英，因为支付不起城市更高的房价，逃离的城市；更多的企业主，因为支付不起城市厂房的高昂租金，纷纷将厂房搬迁城市化几个阶段。

　　搬迁到哪里?自然是距离城市不远的郊区，也就是现在大家所说的都市圈。很有可能，这是城市发展到21世纪的主流形态。在这里，房价和地租优势给了产业工人和企业主更多的选择。

　　梳理世界城市发展演变史，我们不能发现北京、上海的未来，以及华夏幸福产业新城存在的合理性和必然性。

　　我们习惯上称之为城市的地方，房价越来越高，地价租金越来越高，越来越不适合产业工人居住，城市越来越嫌贫爱富。

　　在汽车时代，越来越多的城市试图回到18世纪的街道生活。于是，城市之间的竞争，演化出另外一种形态，呈现出成长的不同姿态。

　　如果我们要探索它的将来，就要回到城市诞生的起点，寻找城市的演变史，发现它变化的关键元素，并且将持续发生关键影响。

　　答案居然非常简单，城市的演变史，背后是交通工具的演变史——马匹、公共汽车、电梯、地铁、高铁，它们一直在改变城市面貌的推手。

　　今天，信息高速公路的到来，又一次从本质上改变城市的形态和未来。或许没有人想到，在中国，城市的改变更加彻底和坚决，而且是多样性！文章来源：地产大哥