美国城市规划理论家刘易斯·芒福德(Lewis Murnford)在他的著作《城市发展史》里说，如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭

　　美国城市规划理论家刘易斯·芒福德(Lewis Murnford)在他的著作《城市发展史》里说，如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭。

　　这几年，中国城镇化速度非常快，2019年全国城镇化率正式突破60%大关，全国城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个。

　　过去，城市发展的资金来源很大程度上是来自于土地红利；未来，城市发展应该走更新战略，从土地红利转换到效率红利。可以预见，中国的城市不可能永远大扩张，从增量走向存量是必然趋势，这个转折点正越来越近。

　　本期【资管峰会大咖说】，我们带来了「2020年中国国企资管创新峰会」首位分享嘉宾秦虹的演讲内容。

　　作为原住建部政策研究中心主任、现中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任，秦虹长期从事住房与房地产理论和政策研究。她曾考察美、德日本独有的文化、英、法、日等发达国家的城市更新经验，并在我国城市更新实践的基础上提出了相关制度创新建议。

　　其实乡村文化的定义，城市更新不等同于房地产开发，也不等同于过去多年各地所做的旧区改造，而是一个全面的城市发展的要题，是针对城市发展过程中物质的老化，功能的衰退，结构的滞后，人文环境的破坏再提升的一个过程。

　　第二，它不是简单的解决城市发展的物质问题，不仅是拆房子、修路建桥，来解决旧城的发展；它是一个非常综合的，既涉及到城市的产业，也涉及到城市的物质、建筑基础设施，同时还涉及到城市的人文环境及社会公平发展等等，是涉及城市发展的综合性问题。

　　放眼全球，在世界城镇化已经基本完成的这些国家城市的文化底蕴句子，城市更新在城市发展中起了非常大的作用，最重要的是三点：

　　第一点，当城镇化进入高级阶段，城市更新是调整城市结构，调动存量资源，提升城市质量的必然之路。所有发达国家一开始都是规模扩张，当城乡格局稳定之后，主要投资都在城市存量的更新。

　　第二点，城市更新是现在所有世界级城市，保证其世界领先地位的不二法宝。现在的伦敦、纽约、东京，之所以几十年来屹立于世界城市顶位不倒，就是通过不断的城市更新、创意创新城市的文化底蕴句子、产业升级持续提升城市活力。

　　第三点，城市更新还是防止和应对收缩性城市的重要之策。从发达国家经验来看，城市发展到一定阶段之后，就会出现一种现象：一些城市始终保持兴旺发达的状态，但另一些城市开始出现收缩，连续几年人口减少，经济发展滞后，出现了收缩型城市乡村文化的定义。

　　应对城市收缩，发达国家有两种方式：一种按照传统方法，引入大企业新投资再造新区来带动城市的兴旺；另一种办法是聚焦城市核心，注入新的文化新的产业聚焦式发展。

　　实践证明，传统再造新区、引入大企业、投入大项目的方式，对收缩性城市的改变作用并不明显，反而会进一步加剧城市分化；而聚焦式发展，通过产业升级或是产业转换注入新的文化，通过创新科技力量，利用城市原有基础设施继续推动发展是取得成功的。

　　这种例子非常多：最典型的如法国南特，原来是以工业为主的城市，后来由于资源性衰败，全球化带来的产业及人口流失，后来通过城市更新目前变成了以钢铁旅游为著名的法国城市，衍生了新的产业。

　　对中国来讲，我们聚焦城市更新，又有特别的意义。不仅仅是因为中国城镇化已经达到了60%以上，进入了中高级发展阶段，更为重要的是中国的城镇化，走了一个与全世界各个国家都不相同的发展道路城市的文化底蕴句子，它有三大典型特征：

　　第一个特点，中国的城市化发展速度快。从改革开放初期到2019年，大概40年时间里中国的城镇化水平提高了42个百分点，速度非常快。同样的比例提升，在以英国为代表的欧洲，大概走了近两百年时间日本独有的文化，在以美国为代表的美洲大概走了近一百年时间。

　　第二个特点，城市新增人口规模大。40年里，中国城镇新增常住人口6.6亿人左右，这种规模全世界没有任何一个国家能达到乡村文化的定义。日本、韩国只是千万级人口的增加，而我们国家是亿级的人口增加。

　　第三个特点，中国城市扩张速度远远快过人口提升速度。欧美发达国家由于城镇化周期较长，大量农村人口进城和郊区化是两个阶段，而在中国这两个阶段是同时完成的。

　　以一组数据说明：2018年是1981年常住人口的4.12倍，同一时期中国城市建成区面积是1981年的7.89倍。特意选取城镇建成区面积，因为这是实实在在能够满足人民工作生活需要的城市面积城市的文化底蕴句子。可以见得，1981年与2018年同期相比，我们城市扩张的速度比人口提升速度快了一倍！

　　目前为止，我国东部地区城市扩张速度放缓，但西部依然在快速发展。在城市化进程发展到今天，明确以城市群、都市圈为发展趋势，在很多人口流失的地方，依然在搞扩张式发展，这就会带来两个问题：

　　第一个问题，无论是千万级人口的大城市，还是百万级、几十万级的小城市，继续往外扩张的成本是巨大的。80年代北京三环是郊区，现在北京已经修到七环，再往外建的时候政府需要配套公共基础设施，如教育、医疗、商业等等，需要巨大的资本投资，规模效益已经无法实现。

　　第二个问题文化定位策略，快速扩张之下，带来城市内部大量的低效空间。过去我们跳跃式的往外扩张，但其实城市内部已经有大量的具备基础设施条件，公共服务设施相对比较完善的地方，但空间产出效益很低。

　　据北京市去年底在两个核心区做的一个调查，在低效用资产里面，由国企央企所持有的占到65%乡村文化的定义。这就说明乡村文化的定义，大量的优质地段的资产在国央企手里有待盘活。即使在北京这样GDP相对来说还是比较高的城市，都有大量低效的闲置的资产，相信很多城市也都存在这样的问题。

　　城市发展进程中，一个是原来老的基础设施在老化，一个是新的智慧化、数字化的基础设施要建设，还有消费结构升级和产业结构升级，都对供给带来了新的要求。不可否认，城市更新是未来中国城市发展的一个非常重要的新机遇。

　　//在宏观定调上：2015年底，时隔37年之后再次召开的中央城市工作会议明确提出，要控制城市开发强度，树立“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界日本独有的文化。实际上就是要走城市更新的发展道路

　　//在具体政策上：2019年12月的经济工作会议上提出要发展城市更新，今年老旧小区改造的工作部署已经非常明确，三部委已经将“老旧小区”改造列入了民生工程、发展工程和改造工程

　　//城市更新涉及投资、拉动消费，是助推国内大循环的重要抓手。今年2020年4月3日，财政部发出将城镇老旧小区改造纳入专项债券支持范围

　　面临现在复杂的国内外经济形势，国家提出来要以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的发展格局，国内大循环核心有三点：

　　城市更新由于要盘活城市存量空间，要改善人居环境，激发商业活力，来满足人民对美好生活的向往，还有丰富人文资源，提升城市的功能。所以，它在助推国内大循环中的作用空间一定是非常大的。

　　城市更新和过去的新区开发建设是完全不同的一个实践方法，过去政府的管理主要是针对新建资产，针对存量资产怎么去开发？怎么更新？在政策制度合规上也在积极规划，主要包括土地政策、金融政策和规划管理政策：

　　//在土地政策方面，目前公、办、商、住的用途调整，以及工业园区商住用地从7%提高到15%，都是为城市更新提供了政策支持。

　　//在金融政策方面，投资的基金化、建设的信贷化、运营的证券化已经开始探索和实施，特别是公募基础设施REITs试点，为未来城市的更新提出了很大的金融支持文化定位策略。

　　城市更新是一个非常大的话题，城市的发展应该从过去的扩张式的、增量式、粗放式的发展文化定位策略，转到聚焦城市存量的内涵式、集约式、高品质的发展。城市更新是伴随城市发展的永续性话题，未来的城市更新要告别过去的大拆大建模式，属于棚改的时代即将结束，未来，推动以保留城市文化和记忆的有机更新将成为主流，聚焦功能提升、品质提升的有机更新将有巨大的发展空间，对此国有企业将会大有作为乡村文化的定义！