4月9日夜，两份重要文件全文印发，它们将至少对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响

　　4月9日夜，两份重要文件全文印发，它们将至少对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。

　　第一份文件文化的定义，涉及土地、劳动力、资本生活中的文化现象、技术、数据等众多要素。第二份文件，则主要是针对城镇化的。而本文分析的重点，也偏重于土地、户籍政策和城镇化，而这些都是中国房地产市场的决定因素。

　　政策1：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。

　　点评：此举可以加大城市土地供应，有助于“有人口增量”的城市做大。可以增加农民的“土地收入”，可以让更多土地“金融化”、“资产化”。

　　政策2：城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

　　点评：3月12日国务院宣布，把根据《土地管理法》应该由国务院掌握的两个非常重要的审批权（涉及永久基本农田等）交给省级政府，这次又宣布“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。省政府扩权后，势必支持省会、重点城市多增加建设用地，做大做强。而人口流失的城市，增长缓慢的城市，可以通过“耕地指标跨区域交易机制”减少建设用地，增加耕地，获得补偿。从而维持国家总耕地面积的稳定。

　　政策3：深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

　　点评：这意味着，内地除了北京生活中的文化现象、上海等非常有限的城市之外，其他城市都要进一步降低落户门槛，加快落实1亿农村户口落户城市。其目的文化的定义，是通过城镇化来稳增长、保就业文化的定义。而城镇化日本有趣的东西文化，主要靠房地产行业拉动日本有趣的东西文化。

　　“长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”，应该是在三四线城市之间实施。比如一个人在广东惠州工作了2年，又到中山市工作了2年，这时候想入户中山，在惠州的两年也可以视作在中山，这样积分就高了很多。

　　“试行以经常居住地登记户口制度”，则可以解决城市存量“非户籍人口”的问题。比如有学历偏低的农民工，在深圳或者天津生活多年，办理了多年的居住证，虽然学历低，也应该准予落户。

　　总之，上述政策对房地产都构成长期利好，尤其是“有增量人口、高级别城市”。但国家政策之妙在于，只说城镇化，不提房地产。

　　下面再看一下发改委出台的“2020年城镇化重点任务”，如果跟2019年那份“重点任务”对比阅读，就可以发现很多政策亮点。

　　先解释一下中国城市的分级。根据2014年11月国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，中国城市分级为：

　　最新的政策变化体现在：督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

　　也就是说，除了北京和上海之外，深圳、广州、重庆、天津这几个超大城市，以及特大、Ⅰ型大城市的落户都有显著放宽，主要体现在解决存量问题，也就是长期生活在这些城市而难以落户的人群。

　　“鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制”，这也是新出现的提法。按照这个提法日本有趣的东西文化，类似广州增城、从化这样城区，深圳的深汕合作区，天津的宝坻、武清等城区，都可以考虑取消落户限制。

　　“推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策文化的定义，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”也有新意。现在很多大城市都强调学历、年龄，事实上成为新的落户限制，这个新规定有利于打破落户时的学历、年龄壁垒。

　　总之生活中的文化现象，国家急于把人口引导到城市里，因为居住地的变化，会带来买房、租房等一系列需求，并带动汽车、家电、家居、装修等一系列消费。

　　提升中心城市能级和核心竞争力文化的定义。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

　　还有比这更清晰明白的表述吗？未来就是要重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市（比如徐州、湛江生活中的文化现象、九江等），甚至不惜调整行政区划。

　　调整行政区划上，主要是两个思路：一个是把中心城市代管的市县变成区，比如郑州周边的新郑、中牟、荥阳、新密变成市区，只是时间问题。此前四大直辖市内部代管的市县，基本上都已经改为区。另外，就是面积小的大城市扩容，比如深圳、厦门的扩容也只是时间问题。

　　行政区划的调整日本有趣的东西文化，最能带动房地产市场发展，会产生一批新的“极点”生活中的文化现象，也就是所谓“被天上掉馅饼砸中的地方”，房价可以一夜之间大涨50%以上。

　　去年的文件里，省略了“省内都市圈”，估计地方政府有意见，所以今年的文件多提及了很多都市圈。文件提及“支持南京、西安、福州等都市圈编制实施发展规划”，还提及了“山东半岛、黔中城市群”，这些都是省内的都市圈和城市群，而杭州都市圈（浙江大湾区）未被提及。

　　稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。

　　啥意思？就是地方官员的乌纱帽，将跟人口挂钩。如果老百姓用脚投票，都去了大城市。作为收缩型城市，你的“市辖区”就要减少，当然官员数量也要减少。最悲催的是，如果人口减少太厉害，城市级别或许会下降，甚至“撤市”。

　　至于抢来增量人口的地方，可能会升格。比如从县下面的镇，变成镇级市。将来名片上“镇长”变成“市长”，何等风光。不仅官员高兴，老百姓也有面子，房价也会上涨。

　　文件里第20条提出：推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

　　3月12日上述审批权从国务院下放到省政府的时候，我就撰文指出，这是为了支持中心城市做大。如今，发改委的文件确认了这个说法。

　　这意味着，比如广东省、北京市、上海市人口增量大，需要更多建设用地，但国家有耕地保护指标，之前只能在省内协调，腾挪空间小。但广东、北京、上海可以向中西部省份购买“耕地指标”。

　　比如广东要给广州增加1万亩建设用地，占用1万亩耕地，广东省内很难腾挪，就到贵州买1万亩耕地永久保护。广东这边就可以获得1万亩建设用地，但要给贵州支付费用。

　　这不仅有利于中心城市做大，也可以适度降低中心城市容积率。此外，它可能让中心城市的旧改项目价值降低，因为增量土地来了，城市的边界可以被突破了！

　　另外，在城市更新方面，之前强调旧改、棚改，也就是说：拆的多、提升的少。现在，国家更强调提升，而不是彻底拆建。

　　总之，4月9日公布的两份文件极其重要。如果你从事房地产行业，或者在房地产上有投资，一定要仔细研究。

　　结论只有一句话：赶快撤离人口流失的“收缩型城市”，早日拥抱“有显著人口增量的日本有趣的东西文化、高级别城市”。否则，你的房子白买了！