今年以来，我国城市更新迎来了新的重要发展机遇期

　　今年以来，我国城市更新迎来了新的重要发展机遇期。在今年全国通过的“十四五”规划以及2035远景目标里面，第一次明确地把城市更新写入到了五年规划和远景目标。3月1日，全国第一部省级三旧改造政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》 与全国第一部地方城市更新条例《深圳经济特区城市更新条例》，这两个重要的文件都在3月的第一天正式实施，其后北京、天津、重庆等直辖市相继出台城市更新新政策，而上海、广州亦开始公开征求城市更新条例意见。举国上下都把城市更新作为未来新型城镇化发展的重要举措。在这些重要规划政策法规密集推出的背后是文化氛围浓厚的城市，中国城镇化率已超过60% ，一次城市化步入尾声，二次城市化已经启动文化氛围浓厚的城市，实施城市更新行动成为了一个重要的国策。

　　为什么从中央到地方会重视城市更新？我们认为，基于新型城镇化角度，从社会经济发展的角度来说，城市更新有以下六个方面的重要意义：

　　第一，二次城市化模式转变。“十三五”期间城市化的含义及意义，二次城市化以政府主导模式为主，主要是以货币和财政双支撑的棚改模式，但长期而言难以持续，所以从2019年的下半年到2020年，国务院常务会上多次都提到一个重要的信息——不允许地方政府新增棚改项目。2020年下半年，住建部部长王蒙徽发表《实施城市更新行动》并纳入《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。对于当前地方政府而言，棚改逐渐收关，二次城市化需要转换模式，从政府主导到政府引导，以市场化运作为主。同时相对于之前更多聚焦于城镇旧居住区的棚改，城市更新扩大旧改范畴（包括旧村庄、旧厂房、旧城镇商业区、旧城镇居住区、连片改造、以及农地集转国等）。而更重要的是，如何激活市场活力参与，因为这对于缓解地方政府财政压力以及征收拆迁等行政事务压力非常重要。而本次通过的“十四五”规划和2035远景目标中正式提出实施城市更新行动城市建设意义，意味着城市更新成为“十四五”以及今后一段时期我国推动新型城镇化发展的重要模式，将城市更新上升到了一个新的高度。同时城市化的含义及意义，对于之前更多聚焦于城镇旧居住区的棚改，本次提及的城市更新扩大了旧改范畴，“十四五”规划纲要中明确改造对象分为4大类——老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等。

　　第二，节地发展。目前许多城市都已经开始做减量规划，城市更新可以有效提高土地利用效率、节约用地、节省建设用地指标城市化的含义及意义。广东省三旧改造始于2008年12月中央国土资源部与广东省政府启动共建广东节约集约用地试点示范省。2009年广东省政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，根据官方数据，“截至2020年12月底，全省共实施改造面积92.60万亩，节约土地22.77万亩。”

　　第三，城市复兴，向存量要增量。在社会效益方面，城市更新优化城市功能与空间布局、提升城市形象品质、改善城市生态环境、加强基础设施与公共服务配套设施。至2019年底，“三旧”改造为广东城市基础设施和公益事业项目提供用地6.18万亩， 新增公共绿地9234.6亩，提供保障性住房4.95万套。深圳市拆除重建类更新项目可提供约20.7平方 公里的贡献用地，而这些贡献用地基本用于城市道路、绿地及城市公共服务设施(医疗、教育、文体 设施、市政基础建设等)的建设，其中已规划落实了129所中小学，264所幼儿园，248家社康中心。在经济效益方面，建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入等城市化的内涵是什么。至2020年2月底，广东全省累计投入改造资金1.67万亿元，约占同期固定资产投资的5%;其中社会投资1.44万亿元，占改造总投资额的86.2%。其中城市建设意义，深圳市2018年城市更新完成固定资产投资约1271亿，同比增长22%，当年 城市更新完成固定资产投资占全市完成固定资产投资约20%。深圳市至2018年底通过签订土地出让合同实现建设用地供应面积17平方公里城市化的内涵是什么。

　　第四，产业升级、消费升级。在产业升级方面，城市更新供应新型产业空间（包括甲级写字楼、高标厂房、M0研发用房等新一代产业园区等）。深圳在城市更新产业升级方面出现了一批卓有成效项目，包括天安云谷、星河 WORLD 等。截止2020年2月底，广东省累计完成“三旧”改造项目7905个，其中属于产业结构调整类的为4367个，占总项目数的55.2%文化氛围浓厚的城市，改造后当年实现产值约为改造前的2倍，有力推动了产业转型升级。截止2019年底，深圳市工改M0项目计划立项137个，批准旧改规划指标中，M0研发用房1395.8万㎡。在消费升级方面，城市更新可以供应优质零售商业（特别是购物中心，如京基福田下沙村旧改推出了 KKONE 购物中心、华润南山大冲村旧改推出了万象天地等）、高星级酒店（比如深业赛格日立厂区旧改引进了 MUJI 酒店、文华东方酒店等）城市建设意义，另外，城市更新供给了大量的改善型商品住房（比如卓越金地的福田岗厦旧改开发了深圳中心·天元，深业赛格日立厂区旧改开发了深业上城等）。截止2019年底，深圳批准旧改规划指标中，住宅5867.4万m²，商务公寓1060.7万m²，有效推动了消费升级。

　　第五，新时代、新城市城市化的含义及意义。随着80后、90后逐渐成为社会中坚力量，时代变迁带动城市转变适应世代族群变化城市建设意义，特别是在当下各大城市“抢人”浪潮中。近几年， 全国数十个城市都出台人才引进政策，开启了竞争抢人时代文化氛围浓厚的城市，城市更新有助于城市留住存量人才，吸引并承载增量人口流入。根据官方数据文化氛围浓厚的城市，“广东省2019年年末常住人口，相比5年前增加了797万人，相比9年前增加了1080.06万人。” 广东省成为了全国常住人口第一大省， 而这个过程亦正是发生在广东省启动三旧改造的十年间，三旧改造/城市更新对于广东吸引人才流入亦起到助推作用。

　　第六，文脉传承。城市更新并非纯粹的大拆大建，在城市更新过程中，其实亦是历史文化保护传承、古村古建与历史记忆空间保育活化的过程（比如广州永庆坊城市化的含义及意义、深圳金威啤酒厂和南头古城等）。根据官方数据， “截止2020年2月底城市化的内涵是什么，广东省通过三旧改造保护并修缮传统人文历史建筑777万㎡。” 在过去这方面其实更多的是依靠政府补贴，通过财政补贴方式实施改造。但是在近几年，从深圳到全国各地，通过拆建结合，既产生了经济效益，又能反哺历史古建的保育活化，同时通过运营升级，在政府不增加财政补贴的情况之下，通过市场机制推动历史文化建筑的保育活化。

　　合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

　　合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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