■消耗经济时期企业不是纯真供给产物，而是为消耗者处理成绩

　　■消耗经济时期企业不是纯真供给产物，而是为消耗者处理成绩。夸大代价以消耗者为中间，由企业和消耗者配合缔造；

　　都会计划的转型有能够在都会更新范畴领先辈行探究或打破。一个较为理想的转型途径是以大众办理、经济办理、都会管理等多学科、多范畴的穿插交融鞭策都会计划常识系统和实务才能的拓展与更新。都会计划转型能够做多学科穿插交融，但不克不及做“学科搬场”。比方，当前都会更新最大的理想需求是都会计划要勤奋成为都会更新“投、建、运、管”全流程的手艺效劳商，可以买通 都会更新“F+EPC+O”（投融资+设想施工一体化+运营）的一切手艺环节。

　　传统空间消费实际与轨制经济学没法注释都会更新的代价滥觞成绩。都会空间资产自己其实不克不及缔造代价，构成财政和财务奉献。代价共创实际从历程的视角，经由过程都会更新“投、建、运、管”的全历程拉长财政轮回链条，做大财政蛋糕，构成全新的代价缔造逻辑。

　　都会更新是当局与市场同谋、空间消费者和空间消耗者协作、空间与财产互动，多元主体经由过程都会更新“投、建、运、管”全历程做长财政链条、做大财政“蛋糕”，构成财政闭环。

　　流量驱动上海市愚园路更新项目胜利的详细表示有以下三点：第一，以场合肉体吸收流量：艺术愚园的精准定位。“艺术愚园”的更新主题与“跨界糊口美学体验街区”的更新目标；第二，之内容运营缔造流量：首店引领的财产生态。“线上流量-线下变现”形式，优先引入地区首店都会猎人法国未删减、都会首店及特征文明场馆；随后构建构成网红经济与传统业态共生的财产生态体系；第三，以快闪营销保持流量：多元主体的常态举动。快闪店、快闪举动为代表的新兴空间操纵方法，柔性化的都会大众空间营建战略。

　　都会更新需求正视空间背后的产权干系，和更新过程当中怎样经由过程计划平台低落空间买卖本钱。都会更新从大众长处动身，经由过程轨制嵌入、引入社会规制对存量空间的产权设置设定导向性的空间买卖举动框架，和限定某些损伤汗青文明、社会公允的买卖举动发作，从而使都会更新终极的社会整体福利到达最优，进而使空间增益从质变到量变产见效益叠加，完成都会计划代价理性。

　　各地域处所当局财务遍及紧张，处所债高居不下的情况下，当局自动放下“身材”，经由过程放权、松绑，给都会更新缔造有益的内部轨制情况，是“无为当局”处所善治的详细表现。

　　不管是国有本钱仍是社会本钱，其对都会更新项目标投资阐发不只着眼于闲置地盘和衡宇等存量空间的资产代价，也非常垂青该项目导入的财产、业态的生长性和能否可以发生可连续的现金流。因为如今房地产市场低迷，大批写字楼和室第空置，都会更新的“二房主”形式很难做到本钱-收益均衡；相反，经由过程发掘项目标在地性和共同代价，导入研发、创意、艺术设想、小型制作、文明旅游和贸易等消费性效劳业和糊口性效劳业，既能为项目带来房钱收益也能给处所供给失业岗亭为项目导流。投资方、建立方与财产运营方、办理方等经由过程“共营”的方法将物业房钱与财产营收绑定，经由过程多元代价共创获得投资收益。

　　赵燕菁以为：都会计划能够要从“修建师”酿成“运营办理师”，以经管为主，土建为辅，终极进入到经济办理学科行列。

　　■代价缔造是互动构成的。代价由受益者决议，消费者只能提出代价主意，但不克不及单首创造和通报代价。

　　因而，都会更新的投资工具不只是存量空间，更是投财产、投运营、投团队。投资阐发的收益逻辑发作了底子性改变。

　　存量开展阶段以需求为导向，以处所财务可连续性为束缚。所谓“有用市场”就是遵照处所经济“供-需”均衡纪律，充实阐扬市场在资本设置中的枢纽感化，为都会更新应对庞大多变的运转情况供给支持。

　　处所当局财务难觉得继，处所债权高位运转。都会开展的内涵动力由国度力气主导转换为内需驱动和消耗驱动。从前确当局投资因为无视了市场在资本设置中的主动感化招致其服从低下而没法持续拉动经济增加，存量时期的高质量开展请求倒逼处所当局逐渐转向与市场协作以追求增加动力。在此布景下，不管是作为一种手艺东西或轨制摆设，都会计划因为没法依靠于自上而下的国度力气而使其在普通经济社会举动中的“准确性”和话语权日渐陵夷。都会计划的“准确性”损失。

　　唯科学主义的“完整理性假定”没法顺应多主体、多目的、多元代价互动的都会更新举动逻辑。都会更新不存在一个最优化的计划计划，而是一个分层的、左券式的、个人动作的渐进历程；

　　在国度层面与当局部分麋集出台相干政策文件与轨制法子对老旧社区革新事情停止指导性规制布景下，劲松街道与愿景团体告竣协作并就劲松北社区革新与运营事情签署了为期20年的计谋和谈。在“劲松形式”中，当局主导、公家共同的社会规制与寻求消费服从与经济长处的市场机制便构成了亲密联系关系、联动反应与和谐均衡的良性互动干系，经由过程社会规制与市场机制的代价共创完成了老旧社区存量空间的再消费与代价再造。

　　空间经济学从以空间消费为中间转向以空间消耗为中间。天下经济形状由产业经济向效劳业经济和消耗经济改变：大范围的消费空间转向消耗空间；都会空间的“供--需”干系发作了底子性变革：空间多余，空间资产价钱大幅降落；都会开展方法由增量开辟的都会空间资产建立转入空间资产运营，都会计划从处理怎样缔造资产，变成怎样缔造权益、缔造现金流，处理资产欠债表和盈亏均衡成绩(赵燕菁)。

　　都会更新的投资逻辑发作了底子性改动，空间资产只起到投资托底感化，持久的、不变的现金流才是投资决议计划的枢纽。

　　江泓以为：都会空间是一组产权干系的汇合。都会空间重构同时也是一系列空间买卖举动历程，遭到买卖本钱和初始产权设置的影响，以为都会空间重构是 “空间买卖——没法告竣买卖-——从头停止新的买卖”的连续的经济历程。以产权干系的视角来看，都会更新实则是以空间买卖为条件，对存量空间及其空间长处停止重构的历程都会猎人法国未删减。

　　创立“双师”合作机制；探究多主体、全历程到场机制；立住民议事委员轨制、搭建“街道-社区-楼院-楼栋”四级议事平台和商定标准化的议事协商流程等。计划学者李爽指出：“都会更新是空间维度的都会管理，都会管理则是代价维度的都会更新。”因为都会更新历程触及多元长处主体的博弈，仅仅依托传统的自上而下的办理办法没法处理成绩。在我国，跟着社会管理和效劳重心不竭下移，社区作为都会的根本构成单位，成了促进“共建共治同享”事情的主疆场，社区管理同样成为国度管理系统傍边的“最初一千米”。

　　都会更新：在空间营建与空间利用的消耗过程当中将投资人、筹谋人、物业方、运营方、办理方等各方面的本钱、资本、常识和经历归入到都会更新过程当中，使之与空间消费者构成协作和互动，缔造新的代价使存量空间增益。都会更新是一个社会收集。

　　空间只要真正被利用才气发生代价。都会更新不只是对存量空间的提拔，更主要的是经由过程财产与业态的导入和运营激活存量空间的利用代价，进而经由过程后续的利用与运维完成长周期的代价缔造，是存量空间的代价完成历程。

　　该项目由朝阴文旅团体与盈展团体（URF）结合打造，以打造年青力中间作为更新目的，经由过程策展化、场景化及游戏化的空间革新战略，从头界说贸易空间“人、货、场”的干系，一举成为2023年度北都城市更新“最好理论”项目之一。此项目可以获得宏大胜利的缘故原由次要有三。第一都会地域，财产的精准定位。目的消耗人群--Z世代，财产定位--CURETAIL策展型批发。第二，空间革新与财产内容的适配及立异。保存修建原有柱梁构造，计划贯串一层至四层的超高、超大自在策展空间；60%的可租赁面积引入牢固店肆，40%用于策展；第三，空间消费与空间消耗的深度交融。经由过程主办人参与、举动筹谋对接等序言历程，构成社群带来消耗；主动采用各种主办人的诉求与专业倡议，为空间园地连续优化供给根据。

　　只要讲分明了代价逻辑，才气讲分明都会更新的财政逻辑。都会更新素质是经济社会转型布景下的一种庞大经济举动。代价实际视角下，都会更新是当局与市场同谋、空间消费者和空间消耗者协作、空间与财产互动，经由过程都会更新“投、建、运、管”全历程激活存量空间代价，缔造代价和分享代价的历程。

　　都会更新自己作为一种普遍的社会理论必需“非轨制化”。在我国整体的国度轨制布景下，都会更新自己是一种因时、因地、因人的处所性理论。都会更新不存在某种普适性的更新形式或尺度化的手艺办法。与别的条理的疆土空间计划比拟较都会猎人法国未删减，在地性、非标性、非正轨性是都会更新的明显特性。

　　在数字经济时期互联网买通了信息交换的渠道使消耗者和消费者的联络更加严密，消耗者不只操纵产物和本人的常识缔造代价来满意需求，还可以经由过程与消费者之间的互动配合到场到产物的设想、研发、改良及消费过程当中配合缔造代价，产物的利用与消耗是一个长工夫的代价共创历程。

　　使用代价共创实际，经由过程与特定消耗者（如年青客群、艺术糊口喜好者、主动交际群体等）的共情与互动，让社区住民到场到空间消费过程当中，配合停止社区营建，反而有能够在消耗经济时期找到开展时机。

　　9月7-9日，2024中国都会计划年会在合肥胜利举行。在学会都会更新分会承办的“都会更新：让都会更斑斓”专题集会上，中国都会计划学会都会更新分会委员、华中科技大学修建与都会计划学院传授响亮平作了题为《代价共创：都会更新的代价逻辑——初论都会更新的实际范式及建构途径》的特邀主题陈述。

　　都会更新理论论：都会更新是国度经济社会开展阶段下、国度整体轨制前提下“无为当局+有用市场”下的一种经济社会动作和处所理论。将都会更新置于其经济举动逻辑之上都会猎人法国未删减，才气将其“投、建、运、管”各个运转环节串连起来，买通各专业之间常识、资本、办法与经历的链接。都会更新自己该当是一个多学科、多范畴、全历程的观点，因而，不存在某种包打全国的都会更新实际与更新办法，都会更新实际一直处于包涵多义、不竭构建与演进的过程当中。

　　普通指市场经由过程自在合作与自在交流来停止资本设置的方法，详细表示为供求机制、价钱机制、合作机制微风险机制在激起投资动力、优化资本设置、呼应市场需乞降增进手艺办理立异等方面临鞭策都会更新事情阐扬着相当主要的感化。

　　传统都会更新的空间再消费逻辑次要是以空间物理容量(面积或体积)扩大来得到资金收益驱动的，全部更新历程更聚焦于空间增量与经济效益。但跟着公家对空间的利用看法与消耗形式变革间接招致了传统都会更新形式生效，空间的再消费逻辑也进一步改变：由空间增量驱动转为信息流量驱动。

　　房地产企业作为都会空间资产的次要消费者，假如不克不及在空间产物的消费过程当中与消耗者配合缔造代价和分享代价，一定会被时期丢弃（如恒大、碧桂园等等）。

　　■都会更新是从研讨人开端的，原居民、租户、业主、商户、创业者、旅客、消耗者等等。人群画像决议了消耗画像、消耗画像决议了场景画像。都会更新应遵照消耗经济学逻辑和适应人的举动挑选的变革。

　　运营方的财产与业态筹谋要前置到计划计划阶段，经由过程发掘存量空间的在地代价激活空间导入人流都会地域，经由过程人的举动输出某种“消耗内容”。因而，都会更新中存量空间作为空间内容的载体，其空间计划常常是由“内容倒推业态、由业态推演形状”。虽然理论中某些修建师的本性化设想会成为“网红”为项目引流，但普通而言都会更新的团体形状是空间与财产内容互相适配的成果，也即空间消费与空间消耗的一体化培养了都会更新的团体相貌。在此，都会更新空间营建的枢纽在于空间要有充足的多样性、在地性和可变性。都会空间可以包涵财产、业态的迭代和晋级都会地域，也即“柔性空间”的发展。

　　都会更新办理包罗项目办理和社区管理两个层面。前者是项目施行主体（国企或民企）使用数字手腕对项目物业、财产停止聪慧化办理以进步项目服从和收益；后者是街道和社区以都会更新项目激活处所空间资本、文明资本和社会资本，经由过程本钱、人材、智力的输入提振社区经济，提拔下层管理才能。

　　小米公司开展计谋经由过程普遍消耗者与消费者共创“代价主意”进而获得更高经济代价的“消耗者消费形式”，提醒了实体代价链交融假造代价链构成代价矩阵，进而向柔性代价网演变的历程。提出了由用户链接驱动到用户驱动，再到用户重构驱动的代价共创趋向。

　　社会机制是指经由过程当局、公家等社会主体的规制动作对经济主体的决议计划停止限定或参与，从而制止市场服从低下、资本设置失衡、经济主体举动不品德等“市场失灵”成绩呈现。社会规制的主体凡是为当局单元与社会公家。分离我国国情来看，公家关于市场经济主体的监视、告发等规制举动终极要依托当局的法例束缚、轨制摆设、政策步伐等行政手腕来完成。因而，当局规制在我国都会更新举动中常常更加直观，普通有强迫性的间接规制（当局经由过程法例、政策订定间接对都会更新经济主体的举动停止限定）和指导性的直接规制（当局其实不间接参与经济主体决议计划而是经由过程优惠政策、财务补助等手腕对经济主体举动加以指导）两种情势。

　　以空间载体促进内容消费。都会更新空间营建的素质是空间消费与空间消耗的交融促进空间内容的天生。

　　冯新元、刘业进以为：近代以来一切学科范畴的实际与办法范式大致能够归结为“唯科学主义”和“人本主义”两类，这两类范式又基于两类根本究竟：社会科学究竟与天然科学究竟。前者与人亲密联系关系，触及人与人之间的互动，具故意向性、商定性的特性，察看者居于此中；后者与人际商定和人的目标无关，其存在与变革自力于作为察看者的人以外。那末在革新我们的社会这一严重事件上有无一门研讨社会的天然科学，或有无一门牢靠的革新我们糊口的社会手艺？从都会计划者的态度来看，谜底明显是必定的。

　　需求以多学科、多范畴、全历程的视角熟悉和了解都会更新。中国城镇化开展由增量开辟转向存量更新历程正值天下经济形状由产业经济向效劳业经济和消耗经济改变，同时空间经济学开端从以空间消费为中间转向以空间消耗为中间。因为都会空间的供需干系发作了底子性变革，传统空间消费实际、租差实际等产业经济逻辑下以空间资产价钱为中心的研讨视角和实际范式难以注释存量开展布景下都会更新的动力滥觞成绩与代价缔造逻辑。因而，都会更新需求构建空间买卖与消耗视角下契合其经济举动纪律的新的实际与办法范式。

　　现行疆土空间计划表示出较着的“唯科学主义”特性。遭到近40年城镇化快速开展和房地产的加持，中国当代都会计划实际次要以唯科学主义为支流。特别在疆土空间计划系统成立以后，当局威权主义的支持使都会计划更偏向于将空间构造和利用置于一种完整理性假定之上，以至都会计划偶然被复原为多少数据推导演算的成果。跟着大数据和野生智能手艺的开展，对处理庞大的都会成绩，唯科学主义的都会计划愈来愈被以为是一种一定的挑选。

　　当下中国都会更新实际的建构实践上环绕着集权与分权的均衡、当局力和市场力的均衡、经济开展与社会开展的均衡这其中心成绩睁开。因为“后城镇化”时期我国经济社会开展内涵动力与底层逻辑的改变，“下沉式”的都会空间管理需求“去中间化”的实际范式与之适配。都会更新不再是以当局为中间、以市场为中间、或以计划为中间，其决议计划历程更偏向于去中间化的、扁平的、分离式和共决式的决议计划收集；

　　当前都会更新风俗性地把工尴尬刁难象按空间标准分别为项目、片区、单位几个层级，在项目财政均衡和当局财务可连续的压力和束缚下，都会更新很简单掉入“财政均衡圈套”，招致都会更新计划难以告竣。鉴戒合作型计划和来往计划实际范式，都会更新应从“投、建、运、管”全流程和纵向买通项目、片区、都会团体层面之间的财政逻辑和代价逻辑动手，从更高维度的都会开展计谋和都会团体长处勤奋建构一个具有内部顺应性和内部可调解性的动作框架，躲避计划计划的“唯现金流”误区。

　　■都会更新更像为某个存量空间设想的“脚本”，让更多的“玩家”到场出去。而且在这个脚本中以时髦达人、网红为代表的“定见首领”和以原居民为代表的“布衣化中间”在项目引流和社区生机缔造方面饰演着愈来愈主要的脚色，反应了互联网时期以存量空间为载体、以消耗者为中心，以社区生机激起空间增益的代价共创特性。