以南京市建邺区为例

　　以南京市建邺区为例。地区限房价政策下该地区房价涨幅较着放缓，2016年~2019年三年间建邺区商品室第成交均价仅上涨了9.8%，而在此时期其地价却上涨了近5成。

　　虽然近六成地区地房比力2019年有所提拔，特别是珠江斗门、福州晋安、郑州经开区、宁波宁海、南京浦口等地区地房比增量均超0.2，地房比明显上升；但整体来看都会建立形式，今朝仍有73%的地区地房比不敷0.5，房企的红利空间仍然宏大。

　　这些地区多位于二线都会的中间或近郊，上半年地价涨势凸起，使得房企红利空间较着收窄。整体来看，今朝仍有四成地区房地价差超越8000元/平方米，房企的红利空间仍然丰盛。

　　以宁波慈溪为例都会公开空间工程，受计划利好，慈溪吸收了大批的生齿流入，据官方数据统计，2019年底全市具有注销在册活动生齿113.24万人；生齿的流入和计划的利好，为慈溪带来了大批的购房需求，2019年慈溪市商品房成交量到达465.57万平方米，较上年增长26.2%，其商品室第去化周期在2019年末仅为5.5个月，处于较着的求过于供形态都会建立形式。

　　本文将都会研讨下沉到行政地区，经由过程梳理100个典范都会484个地区的相干目标，将研讨工具聚焦到293个行政区，从 地房比 和 房地差 两个维度综合判定各地区的利润空间，并分离地区生齿范围、财产、配套等身分，进一步发掘劣势地区， 以期为房企拿地供给参考。

　　经济济生机欠佳的西部二三线都会部门地区地房比力低，但要警觉需求不敷风险。比如广西玉林的陆川县、博白县、北流市等。这部门地区地房比极低，红利空间仿佛非常可观，可是因为购房需求透支，加上本身经济生机稍弱、生齿增加遭受瓶颈，一样要警觉开展潜力不敷的风险。

　　国度统计局宣布的70个大中都会房价指数显现，在各能级都会地价明显升温的同时，大部门都会房价同比指数自2019年4月当前趋于走缓，70城房价同比增幅由11.4%降至4.9%；特别是二三线都会走势连结高度分歧，均由11%以上降至5%阁下，房价逐步趋于不变。

　　起首存眷地房比低、房地价差也比力大的地区。从区位散布来看，这些利润目标较好的地区次要集合在二线都会“外环”地区，如宁波慈溪、西安长安等。这些地区属于都会迩来主力开展的近郊，有诸多计划利好，大批的投资客及主城区外溢需求涌入抬升房价至较高程度，但因为配套不成熟、市场降温等缘故原由地区地价还处于较低程度，团体红利空间较大。

　　疫情以来，天下地盘市场热度不降反升， 2020年上半年天下地盘成交楼板价为2805元/平方米，较2019年整年上涨了20%。

　　鉴于强二三线都会受益于人材计谋、都会新区建立、一线都会高房价招致的人材溢出等利好，房地产市场需求可连续看好，地价涨幅也无望被持续限定在公道范畴内，大大都地区的地盘投资利润空间仍然值得等待。

　　这类地区大多位于房企规划的热门都会，如杭州、姑苏、天津、宁波等，均匀地价多在1.5万元/平方米之上，这些地区的地房比普通比力高，如杭州江畔、萧山、萧山、姑苏园区、吴中、宁波鄞州、海曙、天津西青等地区的地房比多在0.5以上。从开辟本钱而言，因为地价、房价基数高，保存利润空间反而常常能超越二三线 地房比高、房地价差大的典范地区(单元：元/平方米)

　　从都会视角来看都会建立形式，这些都会在生齿范围、财产、配套、房价等方面存在诸多差别，投资远景预期也各不不异。总的来看，杭州、宁波、姑苏、东莞等生齿导入较多都会公开空间工程、范围相对较大的强二三线都会投资代价地区更多，不外本年上半年较热的成都、无锡、常州等都会的多个地区因地价上涨较快则面对着本钱性风险，但当场区而言，高投资代价地区多集合在强二三线都会今朝主力开辟如都会副中间类的新区，比方宁波慈溪、西安长安等，都是投资代价较高的地区。

　　地房比高、房地价差大的地区，此类地区大多房价较高，利润率希冀较低，但宁静边沿相对较高，持久开辟的风险较小。关于故意平衡投资规划构造、或打响中高端产物线口碑的房企而言能够适度存眷。

　　在293个典范地区中，73%的地区地房比在0.5以下，这些地区大多位于非热门都会的近郊或开展较好的新区，红利空间较佳。

　　本年上半年，受疫情影响，河西供给了多宗优良地盘，在融资宽松的利好下，这些地块的竞拍热度连续高企，如河西南两宗宅地成交两宗楼板价都在4万元/平方米以上，靠近2016年顶峰期间的单价“地王”。再比照近三年建邺区成交地价程度来看，本年上半年建邺的均匀地价已创2017年以来的新高，拿地本钱较此前较着上涨。

　　也有近两成地区投资代价较低（地房比高、房地价差小），好比南京建邺、姑苏苏州等地区便是此类的典范地区，因为前期地价快速上涨，叠加限价政策，使得红利空间被大幅紧缩。

　　2020年上半年，在大批优良地盘入市的刺激下，重点都会土拍热度较着升温，六成以上地区的地价均较上年有所上涨，也有三成阁下地区地价呈现回调，这些地区次要位于强二三线都会近郊和三四线的郊区，配套缺少，地区楼市表示欠安，地市也因而遭到影响进一步走冷。

　　地价上涨背后，实践意味着房价上涨空间有限的大布景下，大部门都会的利润空间被紧缩 ， 但聚焦到地区层面， 部门都会 极具 投资潜力的劣势板块很简单被疏忽。

　　值得留意的是，上半年受疫情影响，抗风险才能较强的二线都会已成为房企酣战的主疆场，部门热点地区的拿地本钱较着上升。

　　2020年上半年地价持续2019年的涨势。天下层面，2020年上半年天下地盘成交楼板价为2805元/平方米，较2019年整年上涨了20%。各能级都会连结分歧，上半年地价较2019年均有明显上涨，涨幅均在10%以上都会公开空间工程，特别是三四线%，涨幅最为凸起。

　　等地区利润空间承压接下来，我们从房地价差和地房比两个维度综合考量，操纵四象限法对各地区的投资远景予以辨别，以期对房企将来的投资和规划战略供给参考。

　　地房比低、但房地价差较小的地区也值得存眷。这些地区多为强二三线都会的城郊区、郊县和中西部小都会的中间区，大部门地区的房价都在1万元/平方米以下，地价也处于相对较低程度。分离地区房价地价程度和商品室第供求比来看，强二三线的郊区如合肥新站、宁波奉化、湖州南浔、南通经开等地区开展远景较佳。

　　2020年春节当前，三四线都会受棚改退场和需求透支等身分的影响，房价同比增幅一度下滑，5、6月份同比指数均降至5%以下。值得留意的是，得益于生齿增加计谋的撑持，自2018年6月起，二线都会房价同比增速开端超越三线城房价持续上涨的次要动力。

　　与一线都会比拟，近期二三线都会地价上涨凸起，房价涨势趋缓，使得房地价差“铰剪差”逐步减少，大大都都会利润空间呈现收窄的迹象，因而，增强关于二三线都会红利空间的研讨势在必行。

　　293个地区能够分为四类：此中低地房比、高房地价差地区投资代价较高。而地房比低、房地价差小和地房比高、房地价差高的两类地区机缘与风险共存。

　　从2020年上半年地盘市场成交状况来看，二线都会热度较着上升，成都、南京、宁波、杭州、南宁等多个都会高溢价、最高限价成交的征象几次发作，成都、宁波等更是有单价地王呈现，地价快速上升而招致红利空间被紧缩的能够。

　　详细风险方面，前者是因为房价程度处于低位使得红利空间受限，然后者风险次要来自市场过热、地盘过分合作等征象；别的，以南京建邺、姑苏苏州为典范的部门地区投资代价处于较低程度都会公开空间工程，是典范的风险地区。联络各种地区数目散布来看：此中三成地区可列为最好红利地区（地房比力低、房地价差大）

　　因为慈溪住民购置力程度较高，慈溪的房价也在2016年后较着上涨，停止2020年上半年本地商品室第成交均价曾经到达13246元/平方米；同时，地价在阅历2016年的高涨后反而显现出下滑趋向，2020年上半年地价虽有上升，但仍未回到最高点，房价地价差仍旧保持在万元以上，红利空间仍旧非常丰裕。

　　293个地区中，房地价差上涨和降落的地区占比对折。但值得留意的是，有近两成地区2020年上半年房地价差较2019年下跌了超20%，红利空间较着收窄。