与十七届三中全会只是要处理汗青遗留下来的之前用于办州里企业的个人运营性建立用地差别旅游资本分类尺度，乡村个人建立用地数目极端宏大旅游资本分类尺度，若包罗农人宅基地在内，有2~3亿亩，这个数目超越当前天下一切都会建立用空中积，而十七届三中全会要处理的作为汗青遗留成绩的个人运营性面积只要约莫2000万亩

　　与十七届三中全会只是要处理汗青遗留下来的之前用于办州里企业的个人运营性建立用地差别旅游资本分类尺度，乡村个人建立用地数目极端宏大旅游资本分类尺度，若包罗农人宅基地在内，有2~3亿亩，这个数目超越当前天下一切都会建立用空中积，而十七届三中全会要处理的作为汗青遗留成绩的个人运营性面积只要约莫2000万亩。假如2~3亿亩乡村个人建立用地都能够入市，则中国都会化将不再需求新增都会建立用地了。同时，十七届三中全会要处理的汗青遗留下来的个人运营性建立用地绝大大都都是在珠三角、长三角的都会带，这些地域经济兴旺，城乡曾经一体化了都会的演化历程，乡村个人运营性建立用地就有了入市的前提，能够在“契合计划”的前提下与国有地盘享用划一权益。而普通乡村个人建立用地资本次要集合在普通农业地域，由于快速的都会化，这些农业地域生齿大批进城，乡村经济进一步式微，个人建立用地入市，底子就不会有人要，由于毫无区位劣势可言。

　　如今的成绩是，即便经由过程地盘收拾整顿等等法子将乡村建立用地酿成能够入市的与都会建立用地同权同价的运营性建立用地，也另有许多难以逾越得已往的坎。

　　乡村建立用地轨制变革应回归十七届三中全会决定的肉体，次要是处理汗青遗留成绩，而不是也未几是经由过程将乡村一切（或大部门）建立用地入市来“显化”所谓地盘代价，来让农人获得地盘财富性收益。我们必然要记得，没有没有缘无端的财产，不克不及够经由过程成立所谓城乡同一建立用地市场及城乡建立用地同权同价，就可以够平白无故发生出巨额财产。这完整不克不及够。能够的只是财产的分派。如上所述，若按当前某些学者的主意和一些处所当局的理论，履行激进的乡村个人建立用地轨制变革，能够性只是具有区位劣势的少少部门地域的农人暴富，而绝大大都农人没法得到地盘增值收益，处所当局也不再有地盘财务支出滥觞，从而有力建立都会根底设备。

　　乡村个人建立用地是本次地盘轨制变革试点的主要方面，中心是成立城乡同一的建立用地市场，让城乡建立用地同权同价，目标是盘活乡村个人建立用地资本，以既减缓中国都会建立用地之不敷的窘境，又增长乡村和农人的财富性支出，从而一举多得。

　　明显，十八届三中全会决定请求成立城乡同一的建立用地市场，城乡建立用地同权同价不克不及够包罗一切乡村个人建立用地，绝大大都乡村个人建立用地由于短少区位劣势而不克不及够入市。

　　换句话说，成立城乡建立用地市场，城乡建立用地同权同价的能够只是，具有区位劣势的乡村，由于个人建立用地能够与国有地盘同权同价，而得到极大的地盘长处，这些区位的农人将当前地盘轨制摆设原来应归处所当局用来建立都会根底设备的地盘增值收益拿到本人手上，得到了巨额的地盘财富性支出，在不支出任何劳动也不负担当何风险的状况下，成了地盘食利者。不具有区位劣势地域的农人则由于建立用地底子无人愿要，而没法得到任何地盘增值益处，也天然不克不及够得到所谓地盘的财富性支出。

　　换句话说，十七届三中全会提出成立城乡同一的建立用地市场都会的演化历程，其所涵盖的乡村建立用地仅指依法获得且契合计划的乡村个人运营性建立用地。大致来说，天下运营性建立用地不超越乡村个人建立用地的10%，一些西部省区，这个比例约莫只要2%。这个只要约莫2000万亩的乡村个人运营性建立用地，多数是在《地盘办理法》出台前或地盘办理不标准期间，处所当局为了鼓舞开展州里企业，而间接占用乡村耕地而来，如今，这些已经为州里企业开展立下丰功伟绩的乡村运营性建立用地中的相称部门，由于州里企业曾经跨掉了都会的演化历程，怎样处置就成了成绩。因而，十七届三中全会决定提出，经由过程成立城乡同一的建立用地市场来消化汗青构成的、数目不大、成绩很多的乡村个人运营性建立用地，这些汗青构成的个人运营性建立用地次要集合在内地兴旺地域。而在内地兴旺地域，地区经济开展比力快，城乡一体化水平很高，特别是长三角和珠三角地域曾经构成为宏大的都会带，在如许的都会带中旅游资本分类尺度，之前用于州里企业的乡村个人运营性建立用地在州里企业垮掉以后旅游资本分类尺度，由于受制于《地盘办理法》第43条的划定，而没法有用操纵，因而，经由过程成立城乡同一的建立用地市场盘活乡村个人的运营性建立用地资本，确有须要，这个意义上讲，十七届三中全会关于成立城乡同一的建立用地市场、乡村个人运营性建立用地与国有地盘享有对等权益的划定，有公道性。

　　可是，这类增减挂钩明显没有缔造出财产出来，由于都会建立用地的代价是与其地点地位有关，且是经济开展和都会扩大而附着代价于特定区位的地盘之上的，这个代价与退出乡村建立用地所得到的目标底子就没有干系。也就是说，有没有乡村退出建立用地从而构成增长的都会建立用地目标，城郊特定区位上附着的地盘代价都是相对牢固的，不管是用中心下达的新增建立用地目标，仍是用从乡村退出建立用地所得到目标，地盘代价都无变革。中心下到达各地新增建立用地目标是根据各地经济开展与都会扩大实践需求而来，若处所需求，中心完整能够增长目标。

　　在学界以至在某些政策部分都有一种等待，即经由过程成立城乡同一的建立用地市场和城乡建立用地同地同权同价，将巨量的乡村个人建立用地“活化”起来，“显化”代价，从而让农人得到地盘的财富性支出。在一些处所当局（如成都）的理论中，和一些学者（如周其仁）的假想中，起首经由过程地盘收拾整顿等法子将乡村个人建立用地酿成乡村个人运营性建立用地，再经由过程个人运营性建立用地入市来获得（或他们所说“显化”）地盘的宏大代价，从而一方面为都会供给了大批建立用地，一方面为农人增长了大批财产。

　　有一种过渡性法子来处理不具有区位劣势的普通农业型地域的获益成绩都会的演化历程，即经由过程“城乡建立用地增减挂钩”法子。详细地，经由过程乡村退出建立用地，复垦为耕地，然后获得都会建立用地目标，再将目标落地为都会建立用地，从而，将没有人要的乡村建立用地酿成了具有区位劣势的代价宏大的都会建立用地，农人因而能够从退出建立用地中获益。

　　2008年，十七届三中全会经由过程的《中共中心关于促进乡村开展多少严重成绩的决议》提出：“逐渐成立城乡同一的建立用地市场，对依法获得的乡村个人运营性建立用地，必需经由过程同一无形的地盘市场，以公然标准的方法让渡地盘利用权，在契合计划的条件下与国有地盘享有对等权益”。认真浏览，十七届三中全会决定中“与国有地盘享有对等权益”的个人建立用地，有几个非常枢纽的限制：（1）依法获得，（2）乡村个人运营性建立用地，（3）必需经由过程同一无形的地盘市场，以公然标准的方法让渡地盘利用权，（4）在契合计划的条件下。

　　乡村建立用地轨制变革必然不克不及再犯增减挂钩的毛病。一些地域为了得到都会建立用地目标，大批拆掉农人屋子，华侈了极多资本，这类大拆大建的经验极深。固然中国耕地很贵重，但不管怎样，当前中国耕地还没有贵重到要将农人屋子拆掉种地这一步，同时，中国也没有富有到非得拆农人屋子来包管食粮宁静的一步。

　　十八届三中全会中，成立“城乡同一的建立用地市场”相干划定的重点有了极大改变。假如说十七届三中全会决定的重点是要处理汗青遗留成绩的话，十八届三中全会的重点则酿成了乡村个人运营性建立用地入市和城乡建立用地的同地同权同价。

　　幸亏增减挂钩相对可控，疆土资本部普通按中心下达四处所新增建立用地目标的10%下达增减挂钩目标，天下每一年增减挂钩目标也就是几十万亩，固然华侈资本，但中国经济体量比力大，尚可接受。

　　假如将当前天下乡村2~3亿亩个人建立用地经由过程增减挂钩的法子挂钩到城郊，则一方面，中心不再需求下达都会新增建立用地目标，完整能够经由过程乡村个人退出建立用地所构成的新增都会建立用地目标笼盖到城郊乡村旅游资本分类尺度。得到了目标笼盖的城郊乡村的农人再将农地转化为建立用地，建立用地与都会建立用地同权同地同价，如许一来，就真正将一切经济开展附着在特定区位地盘上的增值收益全归到城郊少少数农人手中，这些农人由于得到了巨额地盘财富性支出而暴富，处所当局却由于不再有地盘财务支出而不再能够停止优良的都会建立。在农人能够退出建立用地险些有限（2~3亿亩），而具有区位劣势的城郊能够笼盖的乡村地盘却非常有限的状况上面，城郊乡村的农人能够挑选最火急最简单将建立用地退出构成目标的乡村个人停止目标买卖，成果就只多是，城郊乡村以极低价钱得到了能够将农地非农利用的增长建立用地的目标，而经由过程退出建立用地来消费出目标的乡村却获益少少旅游资本分类尺度。

　　如今增减挂钩“风趣”的地方在于，原来中心是按照处所经济开展需求下达年度新增建立用地目标，以掌握处所建立用地的利用范围，连结建立用地公道经济密度从而集约节省用地，如今中心却经由过程鼓舞处所当局到乡村拆农人屋子，将农人宅基地退出复垦为耕地来增长都会建立用地目标，以至近10年来，增减挂钩在天下大行其道，一些处所当局竟将其作为开展的计谋与捷径来走，典范如成都地盘变革和重庆“地票”轨制。如上所述，增减挂钩并没有增长城郊地盘上附着的代价，而拆农人屋子然后将农人宅基地复垦为耕地倒是要支出实其实在本钱的，这个本钱，在重庆是15万元/亩，成都是30万元/亩，而江浙一些处所超越100万元/亩。云云宏大的地盘本钱，在资本稀缺尚不富有的中国，真是华侈得让人肉痛。