“1拍3“土拍新政出台，杭甬拿地更难，势必倒逼房企加速下沉周边城市，也同步加剧周边城市的拿地难度，竞争更加激烈，2021年的浙江楼市已经朝着：赢者通吃，更大更强，输家满盘皆输，淘汰出局的趋势发展

　　“1拍3“土拍新政出台，杭甬拿地更难，势必倒逼房企加速下沉周边城市，也同步加剧周边城市的拿地难度，竞争更加激烈，2021年的浙江楼市已经朝着：赢者通吃，更大更强，输家满盘皆输，淘汰出局的趋势发展。在这如此紧迫且生死攸关的局势下，浙江各典型城市的机会在哪里，如何赢下这关键一局？

　　华星研策根据城市能级、人口基础、土地容量、土拍竞争、住宅容量、房价水平、调控程度等7个维度，将浙江11个城市划分为4类：

　　杭甬都是1500万级别的市场容量，流速有保障，是浙江里面最适合做高周转的城市。以杭州为例：2020年杭州十城区商品住宅平均去化率7-8成。大量热点红盘，一房难求。十城区共推出12.8万套，66.7万人参与摇号，中签率仅19%。也就是说，平均5组客户在摇一套房子城市猎人未删减版。此种快销节奏，很好地保证了资金的利用效率。

　　杭甬是金融土壤也是浙江最好的城市，尤其是杭州，更是被称为新一线城市里面的金融之都。而良好的金融土壤对于房企融资更加便捷城市治理概念，端口更多，为维持高周转房企解决商办物业提供了更成熟的资本化运作平台。例如，2018年年底越秀基金以5.9亿元收购越秀维多利亚中心，是双平台互动的方式之一。实现持有物业资本化，一方面盘活资金，另一方面带来长期收益。具备此等能力，无论是针对大体量商办还是自持住房，都会更有竞争力东北资源枯竭城市。

　　商办物业在杭州和宁波并非就代表着“赔钱货”，尤其是对有商办运营优势的房企来说更有可能是宝贵的资产。据统计，2018-2020年杭州40年公寓容量始终稳定在60-80万方左右，成交均价基本在3.1-3.3万/平左右。而宁波城市核心区域的类住宅，其售价也与同区域的住宅售价差距不大，尤其是部分产品力做得比较好的项目，其售价甚至要高于周边住宅项目。虽然住宅限价，但由于在住宅一房难求，门槛高耸、商住同权的趋势和背景下，公寓产品容量和价格空间逐步打开，商办物业的价值也将迎来“扭亏为盈”的局面。

　　公开一级市场处于竞争红海，而存量土地市场，或许能另辟蹊径。例如杭州融创，就擅长使用收并购方式拿地，收购融科城市治理概念、金成、万融城、萧山区桃北新村资产包等案例，为融创带来了大量的土地城市治理概念。在生存环境如此严苛的环境下，收并购项目的时间机动，也可以对冲周期性。只有做到手上有土地，才能博取更多的机会，才能转危为安。

　　相较于纯住宅地块，综合体项目竞争强度则会小的多东北资源枯竭城市。如若房企拥有强大的商办解决能力、商业体运营能力，将大大提升在杭和州宁波的生存能力海滨城市什么意思。以龙湖为例，在杭州已布局6座天街，去年新拿地块预计会是第七座天街。龙湖为何可以拿大量的综合体项目？强大的商业运营能力与大量成功经验是其核心。很多综合体项目，其他开发商测算出来都是亏损的，而龙湖测算利润甚至可以超10个点，竞争力自然强。强大的商办运营能力，为品牌再赋能，使其成为新的杀手锏，创造品牌溢价，然后再利用该优势去和其他房企合作城市猎人未删减版，提升权益占比，甚至是赚取管理费城市猎人未删减版，重获新机。

　　杭州和宁波不仅是住宅市场最为成熟的区域，也是文旅和产业最发达的区域。尤其是在国家战略的趋势下海滨城市什么意思，产业地产势必也将再度兴起，像宁波不仅是全国的制造业强市，也是中国制造2025的试点城市城市猎人未删减版，前湾新区、南湾新区、甬江科创大走廊等都是宁波十四五规划重点中的重点，产业地产需求势必水涨船高，所以在宅地难度巨大的情况下，布局文旅、产业地产也将是生死突围的一大机会，同时文旅、产业项目一方面也是跨周期项目，另一方面此类项目一般和集中拍地的项目直接竞争的可能性小，不受集中销售的影响城市猎人未删减版。当然文旅东北资源枯竭城市、产业项目的前提应符合企业战略并能“算得过账”。

　　集中所有资源，力拼核心区地块，同个区域内拿多块地城市治理概念。杭州和宁波主城区虽然利润率较低，但始终是大浙江范围内最安全的区域，也是出货最有保障的区域。在同个区域拿多块地，一是有利于塑造和实现品牌溢价，获取客户粘性。二是更有利于项目群管理的效能最大化，从而达到提升利润的目的，而达到这一目的需要一定的时间周期和项目量的积累，因此集中资源，力拼核心区地块，同个区域内拿多块地也不失为一种赢得市场机会的手段。从经营的角度看城市治理概念，至少安全，有机会博取利润。

　　一类城市的游戏规则决定了很多项目的利润其实就是在精装包和车位上，如何提高精装包的溢价能力、出货量和速度，以及车位的销售速度很大程度决定了整个项目的利润和资金周转率，甚至是安全性。所以解决精装包和车位问题城市猎人未删减版东北资源枯竭城市，已经成为房企“活下去”必须攻克的难题。在华星研策看来，解决这个难题不仅需要在销售端拿出对策，未来甚至是在拿地前，以及在做产品定位的时候也要将这个问题同步考虑和设计，前、中、后期环环相扣才有可能更好的解决。

　　“1拍3“土拍新政对于房企的难度主要有2个：一是资金端的压力和土拍竞争压力，一类城市的资源永远是最安全最保值的城市治理概念东北资源枯竭城市，也势必成为各大房企的必争之地，而地价也是最高的，所以资金端的压力也空前巨大。二是土拍的竞争和集中供地后，转换成项目集中供应的竞争压力。由于一年拍三次，基本上第二次、第三次土拍竞得的地要想在年内销售将很难，因此若想当年拍地当年贡献签约回款，很多房企会将精力和资源集中在第一次土拍上，因此第一次土拍肯定特别激烈，且由于第一次土拍会在第一季度，行业资金面相对充分，地价大概率会被拍得很高。而当第一次土拍结束后，很多房企已经耗费了大量资金，第二次土拍可能资金不够，竞争可能相对小，就有捡漏机会。第三次土拍基本会在三、四季度海滨城市什么意思，对于地方政府来说，很可能土地财政不足，于是加大供地，而行业资金面不足，可能地价也会相对便宜。

　　正如电影经典台词“特殊时期，用特殊办法”，那么对应到新的土拍政策，则是用新的评估模式。设计新的拿地评估模式，缩减评估时间，更加高效的决策，在安全性高，市场高度成熟的一类城市不仅可以更快的适应土拍新政，抢占先机，也可以让房企减少内耗，投资、设计、营销三方不断头脑风暴，不停地讨论最优的折中方案，已经不能适应当前的环境。旧的投资分析模型，适应不了新的土拍趋势，“权利高度集中”的拿地评估模式，或许是一个新的选择。

　　一类城市市场成熟、透明、安全，能做规模，但在各类强政策的限制下可操作空间已经很小，只能是“照章办事”，反而是浙江的二、三、四类城市更具机会和潜力，生存法则也各不相同，华星研策公众号将继续推出二、三、四类城市的投资机会和生存法则的分析，敬请期待。 浙就是华星｜2021，浙江怎么玩 浙就是华星│春节浙江典型区域楼市观察返回搜狐，查看更多