昨天，大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》

　　昨天，大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》。然后我简单的说了下看法，是群发消息。

　　2018年城镇化建设重点任务中提出：中小城市和建制镇要全面放开落户限制；加快培育新生中小城市，引导特色小镇健康发展。

　　在2019年的文件中，却罕见提到了这一句“收缩型中小城市要瘦身强体k8s的资源类型，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。

　　中国有三分之一的国土人口密度在下降，中国行政意义上的600多个城市中，有180个城市的人口在流失。

　　但同时，地方政府依然大规模卖地、搞基建，出现了很多烂尾楼，房价依然居高不下的奇葩现象。以后收缩型中小城市农行app城市专区，将会避免土地、公共资源浪费。

　　城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件k8s的资源类型，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。通过对大城市、超大特大城市的落户规定，我有了一个更加明确的认识：

　　1、2018年，全面取消落户限制的还是中小城镇，常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市还在探讨积分落户制度；2019年，常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市已经全面放开。

　　2、2018年，超大城市和特大城市还在强调城区、新区、县级怎么落户，主要以吸引人才到新区、县域落户为准，而现在，明确规定要大幅增加落户规模。

　　为什么这么说呢？从2016年开始，三四线城市普遍大规模的房价上涨，而上涨的本质在于棚改货币化政策k8s的资源类型，以及三四线接盘侠按揭的杠杆影响。

　　通过前两部分的分析，大家也都能明显感觉到：一二线的重要性在提升，货币流向、政策支持又从三四线转移到一二线了。

　　2018年、2019年的政策都提到了“人地钱挂钩”，也就是说，分给一个城市的财税、土地指标，都和这个城市的落户人口数量有关系。

　　想象一下，当各个城市的目标不再强调GDP，而落户人口数量成为新的KPI的时候，会是多么白热化的抢人状态。

　　这两年依然是省会城市、二线城市经济发展的爆发年，错过了这波人口红利，以后到老龄化社会，就只能等着哭了。

　　西安大幅度放开落户是从2017年开始，爆发于2018年。2017年农行app城市专区，西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。到了年底，新房一直涨，二手房价格上不去海绵城市的概念，西安楼市本来已经歇菜了。

　　没想到2018年，西安楼市凭借落户放宽政策再一次爆发。2011-2016年，西安年均人口增速仅4.6万人。2018年，全西安落户人数已经超过70万人。

　　再看天津，2018 年 5 月 16日，天津发布“海河英才”行动计划放宽落户条件，在津无工作、无房、无社保，年龄不超过40周岁的全日制高校毕业本科生可“零门槛”直接落户。

　　没想到，发布不到一天时间，居然有30万人申报。“天津公安”APP系统、落户的微信号居然挂掉了……后来，天津在4天内给落户打上4次“补丁”，搬出了调档案的杀手锏，直接卡住了一半左右的人。

　　猫叔记得，在宣布天津放宽落户的那天，粉丝和平区的230万老破小学区房直接涨到了280万，被一位北京的买家当晚全款定下……但之后，因为天津及时规范了落户规则，天津房价也并没有出现大涨的情况。

　　所以未来城市的房价，很有可能是“一城一策”，到底是”西安模式“还是”天津模式“，就看大家的选择了。

　　如果是天津模式最好，但如果是西安模式，迫于调控的压力k8s的资源类型，新房的价格会继续被备案价限制——很可能出现的情况是，二手房房价上涨没什么人买，新房价格很低但很难买到。

　　近日，发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》中，在明确大城市全面放开落户限制的同时，首次公开提及“收缩型城市”。

　　收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。这意味着，收缩型城市，正式进入国家规划视野千兆光网城市。这些人口流失、产业衰退海绵城市的概念、城市空间不断闲置的城市，未来发展将会受到诸多限制。

　　长期以来，无论城市实际上在扩张还是在收缩，几乎所有城市都在大造新城、盲目城市，丝毫不顾城市发展的现实。

　　目前，中国城镇化率还不到60%，离世界公认的城镇化加速阶段70%这一天花板，还有10个点左右的空间。未来，还将有大量农民工进城，大量的农业人口将转化为城市人口。

　　然而农行app城市专区，这场规模巨大的人口大流动，势必与大部分中小城市无缘。城市收缩不是概念游戏，而是显而易见的现实。

　　目前，这方面并无官方数据。根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究，在2000年到2010年间，中国有180个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下降。

　　而首都经济贸易大学吴康副教授也曾发布研究成果称，2007~2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

　　一般而言，常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市，均可被视为收缩型城市。这一过程千兆光网城市，如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、城市建成区面积缩小，那么问题更加严重。

　　第一类是资源枯竭性城市。因资源而生，同样因资源枯竭而衰退，甘肃玉门、山西吕梁、黑龙江双鸭山是典型代表。其中，玉门的知名度最高。

　　甘肃玉门曾经是中国的石油重镇海绵城市的概念，也是“铁人”王进喜的家乡，近年来，随着石油资源逐渐枯竭,玉门经济持续衰退，人口大量流失。数据显示，2010～2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。

　　第二类是产业变迁导致的收缩，比如东北的一些重工业城市，无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

　　第三类是偏远城市的收缩。这些城市，既不靠近港口，又不靠近中心城市和大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的时代的浪潮中海绵城市的概念，人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。

　　第四类是大城市周边的收缩。由于大城市虹吸效应的存在，周边城市人口不断向核心城市涌入，比如北京周边的三河、高碑店，成都周边的都江堰等。

　　随着中心城市、都市圈和城市群战略的明确，大城市面临虹吸效应与外溢效应的双重约束，人口、产业有望向周边三四线城市溢出，这又会带来收缩之后的新一轮扩张。

　　从大环境来看，城市收缩的产生，来源于经济与人口转折点的出现。在经济扩张和人口大幅增长阶段，几乎所有城市都在扩张，这是工业化和城镇化的内在力量所在。

　　然而，当经济进入新常态，高增长态势不复存在，而产业普遍面临转型升级压力，那么部分城市的经济增长态势必然要被逆转。

　　同时海绵城市的概念，城镇化已经进入下半场。2018年我国城镇化率接近60%。从1980年到2018年，不到40年时间，我国城镇化率从20%增长到60%，城镇化的前半场已经完成。接下来城镇化还有10个点左右的空间，这也对城市人口增长形成约束。

　　更关键的是，人口转折点也已经出现。随着人口出生率下滑，老龄化率不断提升，人口红利和劳动力红利都已不复存在，全国性人口普增的局面也将被逆转。

　　根据社科院的预测，到2028年，中国人口有可能首现负增长，届时城市之间的人口争夺战势必更加白热化。

　　然而，所有城市都在参与抢战，但人口却在不断向中心城市、都市圈和城市群流动。（参阅《人口竞争：广东增量远超江浙，山东河南持续流出，北京东北负增长》）

　　尤其是，根据发改委《2019年新型城镇化重点任务》，城区人口300万以上的大城市也将取消落户限制。当大城市户籍不再成为障碍时，中小城市面临的人口争夺战无疑会更加激烈，城市收缩会呈现加剧态势。

　　其一，城市收缩，规划不会再允许扩张k8s的资源类型。在过去，大小城市，普遍钟情于摊大饼式建设。如果收缩成为事实，那么土地指标、公共建设指标必然要随之收缩。

　　发改委明确指出，未来要神话“人地钱挂钩”等政策，人口流失，土地指标和财政补贴必然要随之减少，收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏，恐怕行不通了。

　　同时，根据发改委文件，要引导人口和公共资源向城区集中。所以，在收缩型的中小城市，没有人口和产业注入的新区农行app城市专区，最需要警惕。

　　其二，收缩型城市k8s的资源类型，难以支撑起大规模的公共设施建设。无论是公共设施建设，还是地铁建设，都需要庞大的人口规模作为前提。人口越多越聚集，规模效应就越突出，地铁建设的人均成本就越低。北上广深的地铁能开往几十公里之外的远郊，就是人口规模带来的利好。

　　如果城市收缩，人口减少，产业衰退，那么许多公共设施就无从支撑。以地铁为例，不是每个城市都有资格建设地铁。按照规定，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上农行app城市专区。如果城市不断收缩，这些公共设施显然无法上马。

　　其三，城市收缩，房价等资产价格同样无法维持。房地产的根本支撑在于经济和人口，经济衰退，产业衰退，人口外流，那么原来的房地产价格自然难以维持。

　　美国底特律一度是美国房价最高的城市之一农行app城市专区，后来由于经济危机，汽车产业全面衰退，市区大量房子被空置，房价自然一落千丈。