城镇化1.0时期新城完成本钱型增加的中心动力次要来自中国独有的地盘财务形式①

　　城镇化1.0时期新城完成本钱型增加的中心动力次要来自中国独有的地盘财务形式①。变革开放后，都会当局作为中心当局的代办署理人对城乡地盘资产停止办理，它们将所把握的地盘资产作为信誉根底，把大众效劳将来运营的现金流收益提早贴现到原始本钱积聚阶段。云云一来，都会当局既具有充足的才能转动投入高质量的大众效劳和根底设备建立，又能够将建成的大众产物再用于效劳新增的都会生齿。这套具有明显中国特征的“地盘财务”形式为都会当局缔造了充分的本钱供应，成为驱动新城开辟建立的主要引擎。因而从素质上看，我国新城开展的次要动力是由“当局自动目的+高速城镇化+地盘财务”所构成的多向驱动。

　　进入城镇化2.0时期，面临经济增速下行、城镇化动力趋缓等理想情势，新城建立要理性、务实地策划新城的生齿、财产、效劳等要素导入的时空次第与战略事情指引手册模板。新城计划建立必需充实熟悉、尊敬“人—城—产”的根本纪律，重视策划各类要素导入、空间建立投入的时空次第，制止在后续运营中形成没必要要的华侈，这就需求将筹谋、计划、设想、运营等本来团结的各个环节完成一体化的整合联动。

　　中国新城的开展与计划建立遭到整体经济社会布景的深入影响，总结中华群众共和国建立后70多年的汗青，我们能够把中国新城计划建立扼要分别为以下4个阶段。

　　本文彩用城镇化两阶段模子的阐发框架，梳理中国新城计划建立的演进过程，并解读了1.0时期新城与2.0时期新城的内在与机制；在此根底上，提炼出新城转型开展的几其中心导向；最初，测验考试从建立前提、选址根据、体系体例机制、开展理念、时空次第、财政均衡等方面提出新城计划建立的战略，以期为2.0时期的新城计划建立转型供给实际撑持。

　　新时期的新城应回归人本代价的空间开展理念，寻求天然、人文与情况的同一。在整体规划上，塑造开敞地区+松散都会的空间格式，强化地区性蓝绿收集的建立；在社区计划中，完美糊口圈效劳系统，统筹消费的高服从与住民一样平常糊口的便利性；在都会设想中，擅长开掘处所文脉、使用艺术思想营建富有情面味的场合，供给更多的大众空间阐扬“以点带面”的触媒效应；在开辟战略上，空间开辟要更加松散天下都会整体计划、功用更加复合多元，只管将有限的资本、生齿在空间上会聚起来，渐次开辟，由此来培养、激起新城的生机。

　　城镇化2.0时期的中国新城建立正在打破功用主义的旧束厄局促而转向多元代价的交融，权衡都会运营程度的尺度不再范围于经济服从，还需求综合思索社会、文明、生态等多方面的身分。计划理念的改变浸透在多种情势的理论中，以雄安新区为例，其在计划纲领中明白提出绿色低碳事情指引手册模板、信息智能、宜居宜业、规划松散、交通便利等建立目的。

　　躲避“鬼城”的“透支型膨胀”②需求从两个阶段来思索：一是在新城前期的建立投入阶段，需求谨慎决议计划；二是在前期的运营保护阶段，需求找到新的开展动力。总之，可否整合伙本从而缔造有用需求、盘活现有资产而缔造可连续的现金流，是相当城镇化2.0时期语境下中国新城开展成败的枢纽。

　　面临城郊区域化、地区都会化的整体开展态势，城镇化2.0时期的新城不只是疏解中间城区功用与生齿的“反磁力中间”，并且将会生长为具有辐射地区影响力的功用性节点。但是因为行政体系体例、财税体系体例、户籍政策等身分的影响，怎样鞭策新城有机融入地区开展大格式仍然有很大的空间。将来应勤奋消弭要素地区性活动的各类停滞，使用体系体例立异为新城开展注入新的动力。

　　②“透支型膨胀”是指当局与市场为了完成增加目的而自觉拉大都会空间开展框架，但碰到经济下行危急或构造调解压力时不能不去库存、去产能，这是一种能够改变的临时性、部分性膨胀。

　　关于新开辟的新城，应只管操纵已有城镇的开展根底。特别是多数郊区的郊区新城，应成为相对主城区的“反磁力中间”，要勤奋向综合化标的目的开展。比方，上海的五个新城前身是主城区周边的郊区（郊县），这些新城自己就具有优良的开展根底与比力微弱的动力，将来的目的是与上海中间城区修建起收集化的多数郊区，并在长三角天下级都会群内阐扬主要的功用影响。

　　（2）地盘操纵服从低下，债权风险增长。新城计划面积动辄数十以至上百平方千米，空间建立分离，地盘资本华侈、操纵服从低下。

　　城镇化2.0时期的新城建立若要获得胜利，还需求本钱与人本的复合驱动。我国已逾越劳动力有限供应的“刘易斯第一拐点”，劳动力价钱不竭上涨，城乡经济社会逐渐交融成一元构造。与之相干联的是都会开展方法的改变——开展逻辑从“聚资”转向“聚人”，开展理念从“轻人本”转向“重人本”，人群择业观从“先乐业再安居”转向“先安居再乐业”等。以上这些改变天下都会整体计划，均意味着 有魅力的都会情况、高质量的糊口程度、暖和的人文关心成为城镇化2.0时期都会的中心合作力。作为一种空间呼应，新城建立不只要有经济强度、修建高度，并且要有社会温度、肉体情度。都会计划可经由过程干涉物资空间的多种手腕，来塑造场合肉体、市民肉体，加强都会认同感，增进社会调和，对人的体察关心恰是都会连结生机的根底地点。

　　面向城镇化2.0时期的新城计划建立，一方面需求从国际海内案例中总结得失、吸取经历；另外一方面则需安身于新时期开展情势与国情实践，顺水推舟、量体裁衣地探究新城计划建立的战略，为天下都会的可连续开展奉献“中国聪慧”“中国计划”。

　　城镇化1.0时期新城建立的次要动力是当局自动目的、高速城镇化和地盘财务，也包罗三者耦合感化构成的多向驱动。新城是承载当局自动目的的政策东西、当局企业化主导下的空间重组成果。新城既是一种糊口情况，满意了生齿增加的根本需求；又是一种代价空间，满意了财产与本钱的开展需求；同时，新城仍是一种消费手腕，支持了当局地盘财务历程的完成。

　　在以增加主义为支持的城镇化1.0时期，新城为中国经济的高速开展、内向型开展供给了一种可行计划，新城建立很大水平上是由“当局+本钱”单方协力鞭策的成果，成为“中国增加之谜”的主要构成部门。因为处所当局与经济精英团体都具有开展经济的激烈念头，单方成立的这类协作同伴干系与企业化管理形式也被称为“都会增加机械”。但是，这类“双向寻租”的举动并非一定会带来预期的报答，假如地盘出让和房地产开辟支出没法笼盖处所债权，那末“都会增加机械”就会土崩崩溃进而演化为体系性危急，今朝中国很多“鬼城”呈现的底子缘故原由正在于此。

　　新城实际与理论来源于西方国度，在中国特定的开展情况下成为一种独有的增加形式，支持了中国高速城镇化期间的“增加奇观”。从城镇化1.0时期进入城镇化2.0时期，新情势与新应战使1.0时期的增加形式难觉得继，2.0时期的新城计划建立需求严重转型。开展动力、开展目的与开展方法的宏大变革必定了研讨2.0时期新城的须要性天下都会整体计划。本文彩用城镇化两阶段模子的阐发框架，梳理中国新城计划建立的演进过程，并解读了1.0时期新城与2.0时期新城的内在与机制；在此根底上，提炼出新城转型开展的几其中心导向；最初，测验考试从建立前提、选址根据、体系体例机制、开展理念、时空次第、财政均衡等方面提出新城计划建立的战略，以期为2.0时期的新城计划建立转型供给实际撑持。

　　（1）开展定位不清，都会功用发育不敷。一些都会为了出于长处驱动而自觉鞭策新城建立，招致部门新城开展动力不敷、同质化合作等成绩；重视招商引资与地盘财务等长远效益与短时间长处，而无视对新城糊口功用、财产链合作配套等的建立，招致新城的综合功用发育不敷。

　　在城镇化2.0时期，中国愈来愈多的都会正面对生齿膨胀、经济增加乏力、不愿定性增大等压力与成绩。关于新城而言，一旦运营不善而落空获得连续现金流的才能，城镇化1.0时期建成的宏大根底设备、大众设备就会成为海量的“淹没本钱”，成为吞噬城镇化2.0时期新城运营现金流的“负资产”。因而，此时新城计划建立的枢纽战略就是只管削减不克不及带来新现金流的牢固投资。总之，中国的新城计划建立理念与战略亟需完成严重转型，必需自动变化立异，准确掌握新时期新城计划建立的中心导向。

　　在城镇化1.0时期，新城的计划建立和功用影响大多范围在某一都会的辖区范畴以内。而在2.0时期，新城计划建立的计谋意义已上升到地区协同的层面，亦即要经由过程新城来架构都会—地区协同开展的新格式事情指引手册模板。新时期新城建立需求自动照应更大标准的地区开展计谋，从都会的新城转向地区的功用性节点，有前提的地区能够依托新城建立来放慢构成多中间、多层级、多节点的收集型都会圈或都会群构造。简言之，多少有前提的新城在2.0时期需求负担两重任务——不只要负担疏解主城区功用和生齿的本能机能，还要成为支持地区收集化开展以至是在环球都会系统中的功用性节点。

　　（3）空间标准平衡，新城生机缺失。新城建立寻求“弘大叙事”的空间标准，尺度化的空间与修建设想、快节拍的建立使得大批新城风采趋同。重视新城建立的外在形象而“人本关心”不敷，难以构成适恼人居的品格与生机情况，新城住民缺少归属感和凝集力。

　　以地盘财务为主的投资驱动型增加形式日益乏力，运营才能、现金流保证才能对将来都会的可连续开展相当主要，管控建立本钱和运营本钱是决议新城将来开展成败的枢纽环节。我们要制止简朴地将“聪慧都会”“低碳都会”“生态都会”等观点化，招致离开实践的建立高投入、运营高本钱。同时，要理性肯定根底设备、大众效劳设备的建立范围与尺度，制止未来构成脆而不坚的“负资产”。从供应侧思索天下都会整体计划，缔造现金流的一个主要途径是主动开展以科技立异为主体的新基建，并在管理手腕和空间供应两方面予以撑持。

　　城镇化2.0时期新城建立的情况前提已发作底子性的变革，因而对因而否启动新城计划建立的决议计划必然要十分谨慎。七普数据表白中国很多都会曾经进入“生齿膨胀”的区间，除上海、杭州、成都等将来另有较大生齿增量聚集的都会另有能够建立新城外，其他诸多都会究竟上曾经落空了新城建立的生齿动力需求。新城计划决议计划必需制止无视本钱、透支将来的“高本钱投入”，重视可连续现金流报答的“低本钱运营”。

　　①赵燕菁以为城镇化1.0时期的“地盘财务”不是财务，而是本钱型增加的“地盘金融”，城镇化2.0时期才真正走向运营型增加的“地盘财务”。根据如许的概念，本文中所提到的“地盘财务”均是指城镇化1.0时期的“地盘金融”，特此阐明事情指引手册模板。