汗青数据来看， 重庆房价以2017年为分水岭 ，政策亦云云，可见重庆房价受主政气势派头、政策影响较大

　　汗青数据来看， 重庆房价以2017年为分水岭 ，政策亦云云，可见重庆房价受主政气势派头、政策影响较大。2010年以来重庆阅历了 三轮政策周期， 2017年前调控有收有放 ，热市掌握房企拿地本钱抑止地价进而抑止房价，淡市让利住民购房反哺楼市回暖；2017年后而是以严为主，调控连续收紧，限售2年、公积金认房认贷、二手房首付比例进步至4成、“三无职员”小我私家住房房产税等，但难抑灵敏市场下投资客入市、存量出清、地王频出激发市场预期向上，直至2020年调控进入真空期，保“稳”下随涨随调，市场开端冷却； 2022年起市场跌入低谷，调控进入放松 期 。

　　数据来看，大都都会房价踏入“下坡路”行列，也有部门都会房价“顺风高歌”，那影响房价涨跌的身分又有哪些呢？和哪些目标存在较着相干性？我们怎样经由过程这些维度来预判都会房价将来走势？

　　并且，国度统计局公布2022年70个大中都会商品室第贩卖价钱变更状况。在3月份楼市长久回暖后，4月份楼市再度降温，70城新居价钱呈现2015年12月以来的初次同比下跌，间隔前次同比下跌已有6年多工夫距离。

　　我们以为房价的变革根本上遵照四级驱动准绳，一二三级驱动为房价短时间变革身分，四级驱动为中持久驱动力

　　分离新完工来看，2021年2季度以来重庆中期指数逐渐上升，停止2021年末数值已升至1.08，处近两年较高程度，但仍低于1.1，中期来看，重庆将来房价仍有必然上涨空间。

　　经由过程 短时间与中期市场目标 ，综合 判定将来都会商品室第的量价走势 ，以此判定将来房价能否有贬值空间。

　　■ 经济性风险：从购房者角度动身，综合阐发首付、月供、债权压力，通 过评价购房者经济接受才能，来考量房价上涨带来的压力风险 。

　　中国经济增速（实践GDP增速） 遭到国表里情势发生的 影响 ，将反应在M1货泉周期（景气周期）上，而国度会按照M1状况调控， 进而影响货泉信贷政策、房贷利率 ，这两项将招致影响开辟商和购房者的预期和感情发作改变。当房贷利率放松，意味着房价大几率上涨；房贷利率收紧，则会房价下跌。

　　■ 普通大众预算支出更代表一地财产以致团体经济开展的质量，该目标不包罗地盘支出，是当局最不变的财务滥觞，比GDP更深入、更有针对性；

　　2020-2021重庆存款利率安稳，购房实践利率回落，流上天产的钱变少，社会活动资金较为充沛，活动性风险小；而经济性风险仍略高王妃翻车指南小说，月供压力持续四年处于压力线年将连结当前趋向，团体市场次要靠活动性支持，存在调解能够，枢纽看政策影响 。

　　①：2010年2月重庆成为国度中间都会，6月中西部第一个国度级新区“两江新区”挂牌，8月启动户籍变革，鼓舞农人进城，一系列政策利好使得投资客纷繁入场，惊愕性购房刺激房价同比上涨，尔后13年起开端政策收紧，颠末 9个月 房价开端安稳；

　　我们以为房价的泡沫巨细、风险巨细将会主导当局对市场的调控，进而影响房价的走向，因而可经由过程房价风险评价模子考量当下房价的状况，猜测将来的走向。

　　从连续工夫及幅度来看，价周期由上一轮的48个月被拉长至本轮的57个月，今朝处于“降速趋稳”阶段；分离周期幅度发明，前两轮每一个阶段内房价最大涨幅在38%、17%，2016年后的本轮颠簸呈现刺激性跳涨，涨幅已到达42%，鞭策均值中枢快速上升至12500元/㎡的程度，然后在政策调控下开端降速缓涨直至价钱趋稳，停止今朝周期内价钱变革幅度已萎缩5%，已为积年周期最低程度值；

　　按照经历，房价滤波颠簸可分为“上涨、下跌、盘整”三个大趋向，而按照增速的差别，上涨期可细分为5个颠簸阶段，下跌可细分为2个阶段。 按照周期的界说，我们以为房价滤波颠簸中一样“一上一下”为一个周期，因而“上涨-下跌”大概“上涨-下跌-盘整”均为一个周期，但小阶段每一个周期能够会存在差别 。

　　④：2021年下半年起，市场逐渐冷却，2022年国度及各方开端救市， 今朝重庆放松政策以连续4个月，房价仍连续下探，还没有触底反弹 。

　　按照存销比尺度来看，房价从“上涨空间”改变至“公道区间”，将来面对进入“降落压力”的风险；国度救市立场下， 估计短时间范围将连结低位安稳运转，房价大几率处于公道区间以内，不会有大起大落 。

　　2016年以来天下室第价钱团体显现逐年上涨态势，但自2019年以来房价涨幅已显现较着膨胀态势，2021年天下室第均价同比涨幅回落至4.2%，国度统计局6月16日公布数据显现，5月70个都会新建商品室第均匀价钱指数环比下跌0.2%，已连续负增加9个月。

　　2022年市场低位彷徨，行业次序重修，都会都会房价也显现出较着分化，5月70个大中都会中，新建商品室第贩卖价钱环比上涨的都会有25个，下跌的都会有43个，持平的都会有2个。

　　②：2015年起适应去库存和经济下行逆周期调理的团体趋向，别离在2015、2016年屡次低落购房首付比例、低落公积金门坎、低落增值税，政策刺激下 8个月 后见效果，房价从同比负转为正，得以提拔；

　　从政策调控与房价的工夫干系来看，重庆房价对政策的反响速率根本保持在8个月以上，在强周期下以至更长：

　　重庆属典范刚需市场 ，短时间成交与当局调控松紧亲密相干，而中持久范围解除政策影响外，次要取决于生齿基数、住民支出增加、都会经济、财产晋级等。

　　接下来克而瑞将拔取重点身分（经济、政策、地价、生齿），讨论与房价之间的联络，并操纵多个模子，对房价将来停止猜测。

　　从政策调控与房价的工夫干系来看，当房价抵达顶大概底时，就会出台反向政策进谋杀激，房价对政策的反响速率根本保持在3-8个月。上一轮去库存招致多方需求透支，同时2016年起高频调控下王妃翻车指南小说，市场挤压下跌，经济承压下滑，“不变”目的下开启新一“救市”调控，今朝房价已连续8个月下滑，还没有改变。

　　■ 都会没有M2这一项目标， 但M2计较办法是买卖货泉和按期存款与储备存款，因而能够交换为其他资金总量数据——金融机构本外币存款余额王妃翻车指南小说，该目标是经济运转的成果，也是开展经济的根底。

　　成交量价方面，2020年受疫情影响，成交量同比下跌15%，但价钱稳步上涨8%；2021年范围同比持平，但房价涨幅扩展，同比上涨11%；可是从2021年6月开端，成交范围逐渐至50万方/月， 2022年1-4月价钱趋稳，但范围同比萎缩71%，市场暗澹 。

　　M1决议房企中短时间内的资金面慌张水平，M2反应的是潜伏购置力， M1-M2（铰剪差）表示为资金的工夫构造比例，反应经济景心胸；因而，我们M1、M2对研讨住房消耗及房价的增加起枢纽感化。分离我国GDP增速5-7%，CPI增速3%，那末按照通货收缩率算法来看， M2一般值该当不超越10% 一二线都会名单，不然很能够推升投资品价钱上涨。

　　从M2与房价工夫趋向干系来看，2017年5月之前M2均大于10%，对房价有较强的支持，房价呈周期性颠簸上，此时 M2颠簸险些与房价同时同向，且M2上下拐点抢先房价拐点8个月阁下 ；但2017年5月起，M2保持在10%尺度线高低，房价整体显现滞涨或下跌趋向，尔后受环球疫情、市场过分透支等身分影响，在M2不变程度下，二者联系关系度削弱。

　　都会M2与都会房价颠簸干系同天下M2与天下房价干系分歧，都会M2和房价二者连结不异步伐，在都会资金活动性宽松线下，为了寻求资产保值，差别渠道的资金将会流入房地产市场，终极传导促进房价上涨。积年纪据来看，都会M2拐点上下拐点抢先房价1年呈现。

　　该模子以月为单元，以都会房价、房价同比为次要参考目标，借助HP滤波算法，将往期数据的颠簸折射出来；

　　■ 活动性风险：从社会资金角度动身，我们以为市场降息会加快资金流向市场，呈现“钱多”场面，加息则会加快资金回流银行王妃翻车指南小说， “钱少”招致活动性不敷。因而我们 经由过程利率的变革程度来看市场的资金状况 ；

　　但各都会分化照旧，成都、兰州、南宁、天津三都会房价缓涨，提拔值集合在0%-5%；而厦门一二线都会名单、合肥等都会房价显现较着负增加趋向，跌幅均在9%以上，都会房价下行较着。

　　三级驱动： 投资者自信心度的变革，跟着感情的悲观、灰心而自信心见顶大概见底而迁移转变，详细能够用地市的状况来反响

　　综合来看中国十大都会群，现阶段市场房价已根本触顶，而在今朝行业开展情况，叠加国度“稳地价、稳房价、稳预期”及良性轮回开展的总基调下，估计将来涨跌幅将得以掌握，短时间或进入“低速趋稳”的形态 。

　　从颠簸特性状况来看， 2016年从前房价同比增速正负轮转征象较着 ，2009-2012年7月、2012年8月-2016年7月重庆房价阅历了两轮涨跌颠簸，增速放缓，由正转负，房价由涨转跌至趋稳；值得留意的是，“方案性”政策调控下新居市场范围和需求相对牢固，因而 房价不断不变在7000元的均值中枢地位颠簸变革 。而 2016年当前，房价呈现“节点性”跳涨，同比则一直保持正增 ，需求开释刺激2016-2017年大幅度增涨，最高同比增加41%；2019年起跟着针对楼价和地价的限定政策连续实施，房价同比增速回落至10%之内公道区间，2021年起房价再度呈现补涨，同比涨幅逐渐拉大，2022年增速跌回10%以下，价钱趋稳。

　　以往数据看，2016年活动性和经济风险都很小王妃翻车指南小说，2018-2019年面对上涨压力，分离市场来看2017-2019年市场高热阶段，资金流向地产，房价复合增加率爬升至15%， 都会支出与房价增加的不婚配招致首付、月供、债权压力也攀高至近六年汗青高程度，经济性风险加大 ；

　　一级驱动： 经济支持下的房价惯性，持续上行大概下行，经济见顶或底时房价迁移转变，详细能够用经济、支出目标来反响

　　2011年、2014年呈现房价指数环比持续下跌的状况，连续工夫别离到达8个月、12个月；房价在2016年本轮房地产周期内显现颠簸上涨，2017 年9月到2018 年9月，高地价集合入市，在售价端开释，使得价钱仍然环比快速大幅度增加；但受片面调控抑止楼市的政策高压，和各方透支影响，市场自信心度连续削弱，天下市场房价遍及获得抑止，70城房价指数涨幅逐月萎缩，2021年9月终极转为负增加。

　　天下层面的房价研讨，在经济支持上利用的是M2目标，但该目标在都会上不婚配，且GDP具有必然水份，也分歧用。因而，我们挑选以下两个目标代表都会都会经济开展：

　　房价遭到 资金、存款、支出、利钱等多方面身分影响 ，因而经由过程 活动性风险、经济性风险 两个角度动身停止风险评价中国十大都会群，并对将来停止猜测：

　　从重庆近十年房价变革状况看， 2016年是房价变革的主要分水岭 。大趋向与成交量纪律相似（详见：市场周期研讨办法论（附以重庆为例的研讨办法理论））。

　　畴前序的供需逻辑可知存量是应发供需冲突的一个主要身分，同时在经济性风险评价中，我们发明假如都会经济性风险很高，但供应稀缺下，供需冲突或推升房价高泡沫成为常态；反之则被低估。因而衍生了我们对库存去化的新一轮研讨。

　　③-地价驱动：低库存、紧供地及高溢价地盘鞭策房价上涨，地价对房价感化结果从1年阁下时滞收缩至1-4个月

　　政策调控是房价调控的一级驱动 ，次要包罗限购限售等限定类、存款利率、首付比例等， 其中心是掌握存款利率和杠杆比例，影响货泉供给量和购房者预期，进而影响房价 ；

　　汗青数据来看，2008年至今我国房价阅历了五轮颠簸周期；政策调控主题与房价颠簸比照发明，全部过程当中 政策对市场的传导效应较着，房价受限于政策调控，呈反向颠簸 ，且周期由2年拉长至3年（第四轮调控受疫情影响拉长）。同时细分可见，房价对放松政策的刺激效应反响较快，而抑止降温相对迟缓，因此收紧周期工夫更长。

　　重庆十年三轮价周期，2016年“节点性”跳增中国十大都会群，当下同比正向减速，估计将来涨跌幅将得以掌握，中短时间或进入“低速趋稳”的形态

　　但是从2021年各都会房价提拔值（目标注释：以天下室第价钱为基准值，换算每一个都会的提拔值，再经由过程提拔值的变革来找出房价高增加都会）来看，轮动效应下长三角都会圈、中西部地区内热门二线都会房价跑赢局势王妃翻车指南小说一二线都会名单，获得“补涨”。此中宁波室第均价提拔较着，均价由18507元/㎡提拔至21782元/㎡，房价提拔值达13.0%领跑；别的西北地区高歌大进，西安、西宁两城房价提拔值同比增加超5%；

　　③：2017年以来一系列严控房价政策出台，但强周期下，地价节节爬升，调控结果普通，房价逆转工夫长达 19个月 ；2018年市场进入理性降温阶段，调控服从降至 8个月 ，短时间压抑工夫更短；

　　房价的分化缘故原由受诸多身分的影响，包罗经济增速、住民支出、财产构造、货泉信贷政策、地产调控政策、生齿增量、城镇化程度、室第需求量、地价程度等，那这些影响因子和房价之间又存在如何的干系，又对房价发生怎样影响？在各种身分的影响下，将来房价又有何变革？能否具有泡沫？

　　当局支出与房价干系来看， 铛铛局支出增速低落到必然水平，当局会加大地盘供给，鞭策“以地推市”的战略，然后鞭策房价、支出在次年增加 ，反之同理。详细数字看，2011-2012年当局支出增速低落，加大地盘供给，房价在2013年同比涨幅提拔，当局支出增速在2014年转跌为涨；而2015年开端楼市低位回旋，当局支出同步低落， 2016年当局换届，为增加鞭策经济开展，新班子加大地盘供给，地盘财务依靠度逐年加强，以楼、地市联动效应加强，楼市也进入补涨阶段。

　　然后经由过程工夫周期的是非肯定滤波参考值，再分离同环比状况，察看都会本身在工夫维度上的范围滤波变革状况，从而停止周期研判。